Как правильно составить договор переуступки права аренды земли

Арендой земельного участка называется вид имущественной сделки, при котором владелец участка передает его во временное пользование арендатору. В Земельном Кодексе России прописано два варианта земельных арендных отношений:

• Аренда участка земли для ведения сельского хозяйства;
• Аренда участка с целью строительства на нем жилого сооружения.

Бывают ситуации, когда есть необходимость заключить договор переуступки права аренды земельного участка. Такое соглашение подразумевает переход прав на земельный участок по договору цессии. Материальные характеристики объекта такого договора не затрагиваются.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как составить типовой договор посуточной аренды квартиры или жилого помещения.

Переуступка права аренды разрешена как между физическими, так и между юридическими лицами. Необходимость заключения такого соглашения может возникнуть по нескольким причинам.

Законодательная база РФ

Порядок составления соглашения по переуступке права аренды или по такому документу, как договор залога права аренды земельного участка, регулируется нормами Земельного и Гражданского Кодексов России.

На что может рассчитывать арендатор при подписании договора, нужен ли предварительный договор переуступки права аренды?

В законодательстве РФ предусмотрены возможности, по которым можно передать определенные права по земельному участку третьему лицу. Заключая такое соглашение, следует понимать, какие возникают возможности по использованию такого участка.

Это могут быть такие ситуации:

1. Исполнение обязательств по залоговому имуществу.
2. В качестве гарантированного взноса в уставной капитал, принадлежащий субъектам хозяйственной деятельности.
3. Передача земельного участка в виде пая;
4. Заключение договора субаренды при использовании части, передаваемой территории.

У такого рода соглашений есть обязательный аспект – установленная арендная плата. Такая норма регулируется статьей 65 Гражданского Кодекса России.

Чтобы согласно законодательства у человека было право переуступки по имуществу, он должен регулярно вносить прописанную в договоре арендную плату в установленные сроки. Эти нормы не должны нарушаться. Такая информация должна быть описана в самом документе.

Если такая ситуация происходит с арендой земельного участка, который находится в собственности государственных органов, то все условия, касающиеся аренды и переуступки прав, регулируются на месте представителями государственных властей.

В статье 615, части два ГК, зафиксированы все права и обязанности сторон соглашения по аренде земельного участка. Арендодатель передает арендатору в пользование земельный участок за определенную сумму оплаты за пользование участком.

А арендатор имеет право использовать этот участок согласно информации, которая прописана в таком договоре. Кроме этого, в договоре также описываются обязанности сторон и их права. Поэтому в случае возникновения разногласий, стороны, в первую очередь должны руководствоваться нормами пунктов договора.

Как осуществляется переуступка прав на использование земельного имущества

В законодательстве предусмотрена возможность переуступки прав на земельный участок. В таком соглашении принимают участие три стороны. Сделка предусматривает переход права третьему лицу, который после подписания договора становится основным арендатором.

Заключать такую сделку имеет право непосредственный арендатор имущества, который пользуется участком по официальному договору, и своевременно осуществляет плату за него. Он может передать права третьему лицу, который становится новым арендатором.

Такое соглашение стороны договора переуступки могут заключить и без участия собственника земельного участка. Достаточно уведомить его о сложившейся ситуации в письменной форме.

Наиболее распространенный случай, при котором возникает необходимость заключать подобные договора переуступки – это продажа сооружений, которые расположены на арендуемом участке.

Когда отсутствует возможность для переуступки прав

Заключение договора переуступки права аренды земельного участка – не часто встречающийся вид соглашения по арендным отношениям. Как и во всех ситуациях, бывают определенные исключения из правил. Так и с договором на переуступку. Бывают ситуации, когда заключить соглашение о переуступке нет возможности:

• Когда в тексте договора прописан пункт о том, что аренду земельного участка невозможно переуступать третьим лицам.
• Когда фактическое использование земельного участка не соответствует данным прописанном в договоре. Примером может быть такая ситуация, когда в договоре прописано, что земля арендуется для сельскохозяйственных работ, а на практике на участке идет строительство жилого сооружения. В такой ситуации необходимо изменить в основном договоре целевое предназначение земли.
• В ситуации, когда на участке происходит строительство сооружений в самовольном порядке. То есть без наличия разрешительной документации.
• Ситуации, когда строительство на земельном участке жилых сооружений идет в разрез с нормами строительства.
• В случае, когда земельный участок фигурирует в качестве предмета гражданского или уголовного разбирательства.
• Также нельзя переуступать владение земельным участком, по которому основной арендатор не совершал арендных платежей и нарушал сроки их уплаты.

Что необходимо для переуступки прав использования земли

Для приобретения арендных прав на земельный участок, необходимо стать участником аукциона, который проводят государственные органы. Участники такого аукциона зачастую физические лица. Победивший в аукционе участник может оформить договор аренды на себя, а затем заключить договор переуступки права аренды с третьим лицом. Необходимо четко понимать, для каких целей третий участник сделки будет использовать землю. Цель фактического использования должна соответствовать данным договора.

Также стоит понимать, что сумма аренды по договору переуступки может отличаться от изначальной суммы арендной платы, но только в большую сторону.

Об особенностях проведения процедуры

Чтобы оформить процедуру передачи прав на земельный участок третьему лицу, необходимо заключить с ним отдельный договор.

Если в таком договоре основные условия остаются прежними, а срок аренды составляет более пяти лет, достаточно прислать письменное уведомление владельцу участка. В уведомлении должна быть отображена информация о том, что сменился арендатор.

Но такой договор может и не потребоваться. Это может быть в такой ситуации, когда при составлении изначального договора с арендатором, в договоре прописана информация, что арендатор имеет право переуступать право аренды участка. Все остальные ситуации регламентируют обязательное составление отдельного договора.

Скачать пример соглашения о переуступке прав можно здесь.

Форма соглашения

При заключении договора переуступки, необходимо оплатить регистрацию такой сделки между её сторонами. Договор должен иметь такую информацию:

• Полные данные сторон договора (паспортные, регистрационные).
• Технические характеристики объекта аренды (кадастровый номер, расположение, площадь и прочее).
• Условия, которые возникли при переуступке прав аренды.
• Документально подтвержденные основания на возможности передачи земельного участка третьему лицу (основной договор с собственником, кадастровые документы, квитанции об оплате арендных платежей).
• Справка из росреестра, которая служит подтверждением об отсутствии ограничений для подписания договора с третьим лицом.
• Размер оплаты и условия оплаты.
• Наличие введения обязательств по договору для нового арендатора.
• Дата заключения документа и место подписания договора.
• В конце договор скрепляется подписями сторон.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка можно по ссылке.

Популярные вопросы

Наиболее часто встречается вопрос: Чем отличается договор переуступки права аренды от договора субаренды?

Наиболее важные отличия:

• По договору переуступки право аренды передается новому арендатору в полной мере, таким образом исключая предыдущего арендатора из гражданско-правовых отношений. У предыдущего арендатора прекращение прав наступает с момента подписания договора с новым арендатором.
• Субаренда же сохраняет все права, которые получил арендатор земельного участка от собственника. То есть согласно этому виду соглашения, арендатор дает третьим лицам лишь возможность осуществлять поднаем участка.
• По договору уступки прав, новый арендатор имеет неограниченные цессионные возможности.
• По договору субаренды не предусмотрено право распоряжения третьими лицами земельным участком на свое усмотрение.

Выводы

Договор переуступки следует обязательно регистрировать в Росреестре. За регистрацию такого соглашения положено оплатить госпошлину. Размер госпошлины и срок регистрации договора переуступки отличается для физических и юридических лиц. Если договор переуступки был заключен с участием нотариуса и заверен им, оплачивать госпошлину нет необходимости. Так как нотариус составляет такое соглашение на специальном бланке. Для этого присутствие сторон необходимо только в момент подписания договора.

Если же договор стороны заключили самостоятельно, заверять его нотариально рекомендовано, но не обязательно.

Также стоит отличать понятия «уступки» и «переуступки» права аренды. Если соглашение оформляют физические лица, оно называется «переуступка». А в случае, когда это же действие происходит между юридическими лицами, его называют «уступкой».

Чтобы не запутаться в терминах, и в содержании договора лучше обсудить все нюансы соглашения, а для их документального оформления обратиться к профессионалам.