Существует несколько способов приобретения недвижимости в собственность. Переуступка квартиры – один из них. Это явление распространено и важно изучить договор. Каждый документ важен, так как составляет органичную часть основного договора. Контракт может заключаться между юридическими и физическими лицами.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как заключить договор аренды рабочего места в салоне красоты.
Переуступка прав на квартиру
Когда осуществляется процесс приобретения жилища в собственность, контракт может оформляться в двух формах:
- Предварительный документ. Это не договор в его классическом виде. Представленное соглашение является прологом к заключению договора купли-продажи жилища. Оговариваются основные моменты, условия приобретения. Иными словами, это черновая версия, на основе которой составляется основной контракт. Юридической силы не имеет, зато является способом закрепления договорных отношений.
- ДДУ. Или по-другому добросовестный договор участников. Более надежный вариант. Считается завершенным в том случае, когда был подписан передаточный акт, а соглашение зарегистрировано в Государственном реестре.
Если договор заключался в предварительном формате, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Так у участников не будет нужды оформлять его и тратить лишнее время. Однако такой вид дает недостаточную защиту в юридическом плане.
Понятие переуступки
Переуступку еще называют цессией. Она фигурирует в статьях 388-290 ГК РФ. Соглашение не стоит путать с классическим вариантом купли-продажи. В сущности, осуществляется покупка или продажа жилплощади, но со своими нюансами. Во время сделки покупатель может поменяться, если права на приобретение были переуступлены.
Представим такую ситуацию. Застройщик некоторое время находился в договорных отношениях с покупателем А. Но тот отказывается осуществлять свои обязанности по договору. В этом случае покупатель Б имеет право переуступки права на квартиру. Продавец же может удовлетворить желание новой стороны договора. Но тогда отношения участников реализуются в рамках цессии, где покупатель — цедент, а продавец — цессионарий.
Стороны и формы договора
Как было упомянуто выше, при заключении контракта участники становятся в следующие позиции:
- Цедент. Это реальный владелец недвижимости, который обладает правом распоряжаться ей и как следствие продавать. Обычно, такое происходит, когда предыдущий покупатель отказался оплачивать полную стоимость недвижимости, а жилплощадь необходимо продать в порядке уступки прав.
- Цессионарий. Тот, кто выступает в качестве перекупщика прав в рамках ПДКП или ДДУ.
Преимущества приобретения квартиры по договору цессии
Процесс выигрышный для каждой из сторон. Но на чем базируются эти преимущества? Узнаем сейчас:
- В случае, когда квартиры в доме раскуплены, то можно выбрать подходящий дом, а в нем уютное жилище.
- Когда дело имеется не с застройщиком, то цена может быть существенно ниже (20-25%)
- При оплате посредством ипотеки, гарантируется скорейшее заселение без ожидания начала периода пользования.
Что касается продавца, то он тоже сможет получить достаточную прибыль. Главное осуществлять перекупку в начале строительства.
И все же, риск для покупателя имеется. Дело в том, что договор долевого участия надежнее. Представим такую ситуацию. Компания-застройщик объявила себя банкротом. В этом случае, она обязана возместить ущерб всем покупателям, которые внесли оплату за долю. Что до участников по договору цессии, то их возмещение ущерба возможно только после дольщиков.
Когда возможно оформление договора переуступки прав
Всю необходимую информацию можно найти в статье 388 ГК РФ. Покупателю важно знать, что заключается соглашение в определенный период до подписания передаточного акта. В этом случае стоит поторопиться с регистрацией ДДУ в Госреестре. В противном случае – это обычная покупка.
Перекупить права у дольщика можно только в том случае, если часть суммы была внесена авансом. Если же оплата производится в рассрочку такое действие недопустимо. Когда дольщик заменен, новому участнику соглашения по договору переходит уплаченная сумма и долг за жилплощадь.
Оформление договора цессии: алгоритм действий
Для грамотного завершения сделки необходимо придерживаться конкретных шагов:
- Для начала проверьте лицензию застройщика.
- Подготовьте документацию.
- Составьте и подайте на подписание контракт.
- Зарегистрируйте ДДУ в Госреестре с оплатой государственной пошлины
Застройщик не должен иметь темных пятен на репутации. Удостовериться в этом поможет простая проверка по пунктам:
- Возраст компании. Обычно молодые застройщики имеют свойство обманывать потенциальных и реальных клиентов, в то время как старожилы рынка придерживаются четких правил и не идут на обман.
- Реальная сила документов компании, являются ли они подлинными.
- Имеется ли право долгосрочной аренды или собственности на землю.
- В наличие ли у компании разрешения на строительство.
Уделите внимание составлению договора. На нем основываются условия, на которых будут строиться взаимоотношения между продавцом и покупателем. При необходимости нотариуса, заверьте у него.
Скачать уведомление о заключении договора переуступки можно по ссылке.
Документы для заключения договора
Покупатель, помимо необходимого паспорта и согласия супруги (супруга) на заключение сделки, имеет лишь желание и средства на приобретение жилья. Для продавца важно удовлетворить эту потребность, путем предоставления пакета документации. Сопровождать контракт должны следующие документы:
- если имеются взносы, то приложите к ним все квитанции;
- гражданский паспорт;
- ДДУ или ПДКП;
- в письменной форме согласие строительной компании.
Скачать образец договора переуступки вы можете здесь.
Регистрация права, сроки размеры госпошлины
Если покупатель оформляет ДДУ, то его обязательно нужно зарегистрировать. Этим заведуют МФЦ, Госреестр, Госуслуги.
Обычно, срок предполагаемой регистрации осуществляется за 5-10 дней. Но при этом следует учитывать место. Если вы желаете закончить процесс быстрее, то направляйтесь напрямую в Госреестр.
МФЦ увеличивает срок обработки данных. Связано это с пересылкой в Государственный реестр, так как многофункциональный центр выступает посредником между участниками договора и центром регистрации.
Госпошлина оплачивается в индивидуальных размерах. Например, физическое лицо уплачивает всего 2 тысячи рублей, в то время как юридическому придется внести 22 тысячи.
Риски при заключении договора цессии
Покупатель должен осознавать, что соглашение цессии имеет определенные риски. Самым распространенным является срыв строительства. Застройщик объявляет себя банкротом, а ваши договорные обязательства с ним аннулируются выплатой ущерба.
Обезопасить себя можно, если провести тщательную проверку строительной компании. Если имеются случаи обмана или же просто темные пятна на репутации фирмы, от ее услуг стоит отказаться.
На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками?
Существует единственно верный способ убедиться в том, что застройщик не является мошенником и выполнит все условия контракта. Это наличие соответствующей документации. Убедиться в этом поможет:
- все платежные документы;
- предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.
- выписка из ЕГРН;
- лицензия на строительство;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Когда сделку могут признать недействительной
Как и к любому договору, соглашению цессии предъявляют особые требования. Оно считается действительным, если:
- дольщик внес всю полагающуюся сумму;
- сделка прошла оценку банком;
- застройщик согласен на цессию.
Если хотя бы один пункт нарушен, считается недействительной.
Налогообложение и использование вычета
Сумма налога может быть уменьшена. Для этого необходимо подать в налоговую службу декларацию в форме 3 НДФЛ. Осуществляться это должно до 30 апреля. Оплата налога – до 15 июля.
Чем подтвердить передачу денег?
Чтобы иметь доказательства, что продавец получил причитающуюся от вас сумму, необходимы расписка и выписка из банка.
Налог, уплачиваемый цедентом
Продавец, который является цедентом, обязан уплатить налог. Продажа недвижимости и получение за нее средств приравнивается к доходу, который в РФ облагается налоговыми обязательствами. Как следствие, если цедент гражданин Российской Федерации, то его налог будет составлять 13 %, иностранец то 30%.
Налоговый вычет при переуступке
Когда совершается налоговый вычет, то цедент имеет право получить его в размере 1 млн рублей для погашения налога. Если же разговор ведется о крупных суммах сделки, то в соответствии с ними увеличиваются размеры налогового вычета.
После заключения ДДУ продавать квартиру можно. Осуществляется это в тот момент, когда жилье находится в активной фазе возведения. Подобный подход к делу связан с вероятными рисками покупателя, в момент оформления сделки.
Таким образом, договор переуступки считается распространенным решением квартирного вопроса. Конечно, в процессе имеются риски, которые могут обернуться для покупателя потерей средств без возмещения ущерба. Если вы не уверены в своих силах по составлению контракта, воспользуйтесь услугами профессионального юриста.
