В обычном договоре купли-продажи участвуют две стороны: покупатель и продавец. Но иногда складываются обстоятельства, когда один из участников не может лично присутствовать при составлении соглашения и его подписи. В этом случае из сложной ситуации помогает выйти заключение сделки по доверенности.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как правильно составить договор займа.
В качестве отсутствующей стороны выступает ее представитель, который имеет ровно столько прав на заключение контракта, насколько ему позволяет документ по доверенности. Оформляется он у нотариуса. Помните, что заключение сделок в таком формате требует проверки полномочий доверителя, чтобы избежать ситуаций, связанных с мошенничеством.
Отношения на основе доверенности широко распространены в России. Без них не обходится ни одна сделка, где необходимо присутствовать при подписании, даже если это не осуществимо в данный момент. Подробнее о полномочиях доверителя, его роли в процессе будет рассказано в той статье.
Кто может представлять интересы по доверенности
Лицом, выступающим по доверенности, может стать каждый, но у этого вопроса есть свои нюансы. Выступать в соглашении от лица одной из сторон могут:
- Совершеннолетние родственники. К ним могут относиться мужья, жены, дяди, тети. Нередко случается, что родственники не могут быть компетентными в тех или иных вопросах. Однако, уровень доверия к ним выше. В качестве исключения по доверенности могут выступать ваши друзья, которым вы доверяете. Если речь идет о ваших детях или недееспособных гражданах, чьи интересы необходимо представить в процессе – доверенность не нужна, если вы официальный представитель рассматриваемой категории.
- Агенты по недвижимости. На сегодняшний день, это распространенная практика. Продавец оставляет объявление о продаже квартиры на риэлторском сайте. Агент берет на себя ответственность найти продавца, а так же собрать все необходимые документы для оформления сделки. Фактически, агент может выполнять все обязанности, связанные с куплей-продажей недвижимости.
- Юристы. Осуществляют работу практически, также как и агенты, но по роду деятельности работают в другом направлении. Если агенты берут на себя обязательства полной организации сделки, то юристы занимают лишь проверкой ее юридической чистоты. На них лежит обязанность подготовить договор, изучить прилагаемые документы, исключить возможные риски.
Доверителем может быть каждый представитель рассмотренных категорий. Однако основополагающим фактором выбора представителя должен быть уровень доверия, ответственное отношение к делу и компетентность в вопросах юридической направленности.
Оформление отношений с представителем
Да начала стоит определить формат отношений. Зависимости от ситуации, документ доверенности может идти отдельно от договора. В число соглашений, в которых имеет место быть посредничество доверенных лиц входят:
- Договор поручения. Распространенный вид контракта, где уполномоченное лицо наделяет частью своих обязанностей доверителя для совершения действий за его счет. Документ доверенности в этом случае является необходимой частью сделки. В случае нарушения существенных условий, доверитель несет ответственность.
- Договор возмездного оказания услуг. Здесь доверителем выступает агент риэлторской компании, который берет на себя ответственность за совершение сделки по отношению к недвижимости. Так же представителем может выступать юрист, проверяющий чистоту договора. Как и в любом случае, за нарушение основных пунктов соглашения предусмотрены санкции.
Важно! Доверенность можно выдавать и без заключения договора. Но такой подход к делу порождает ряд нюансов, которые следует иметь в виду. Дело в том, что выдача такого документа в одностороннем порядке не связывает доверителя и представителя. Тот не несет ответственности за несоблюдение условий.
Оформление доверенности
Судебная практика выявила основной способ оформления доверенности – посредством нотариуса. И все же есть исключения. Некоторые документы могут приравниваться к заверенным нотариусом. К ним можно отнести:
- Бумаги, представляющие начальников лечебных учреждений, в которых проходят курс лечения военнослужащие.
- Документы командиров воинских частей. Нередко бывает, что в военных частях нет нотариальных контор. Только в этом случае, бумаги приравниваются к нотариальным.
- Справки начальников колоний.
В зависимости от целей, выделяют следующие виды доверенностей:
- Разовая. Предполагает однократное совершение сделки от лица доверителя. По окончании отношения перестают быть действительными.
- Периодическая. Представитель реализует права доверителя в определенные сроки. Например, когда необходимо принять оплату за съем жилья.
- Генеральная. Фактически, доверитель наделяет представителя всему правами, которыми обладает. Считается соглашением высшей степени доверия.
Во всех остальных случаях, кроме частных, следует обращаться к нотариусу. При себе необходимо иметь паспорт, а в бланк доверенности заносятся данные:
- ФИО;
- дата рождения;
- серия, номер паспорта;
- фактическая прописка или временное место пребывания.
В зависимости от региона, цены на услуги нотариуса могут разниться. Это следует учитывать в первую очередь. Однако, как показывает практика, ценник устанавливают не выше 2 тысяч рублей.
Стороны должны понимать, что доверенность – это документ, содержащий список прав, которыми доверитель наделяет исполнителя.
Как проверить действие доверенности
Когда документ оформлен, спустя некоторое время, может возникнуть вопрос: «А действительна ли доверенность?». Если у вас есть сомнения на этот счет, можете обратиться к нотариусу, и он пробьет ваш документ по базе.
Вся информация хранится в единой информационной системе нотариата. Реестр постоянно обновляется. В базу данных добавляют действующие доверенности, удаляются недействительные. Таким образом, фактом действительности вашего документа будет наличие его в единой базе данных нотариата.
Оформление договора купли-продажи по доверенности
Соглашение не терпит конкретных изменений, однако, вносятся некоторые изменения, касательно факта доверенности. Одним из них будет то, что договор заключается именно с доверителем, а не с его представителем. Это важная особенность. В ходе подписания договора, представитель не несет ответственности за соблюдение его условий.
При заключении сделки в таком формате, обычно заключают предварительный договор купли-продажи. Данные представителя вносятся в обязательном порядке. На первых порах, он – лицо, представляющее интересы собственника. Вполне вероятно, что на момент составления основного документа, владелец имущества будет в состоянии явиться на подписание договора и уже тогда будет составлен договор по всем правилам.
Если собственник не может явиться на подписание главного соглашения, его волю продолжает выражать представитель.
Риски
Доверенность удобна в некоторых моментах, но именно из-за этого повышается степень риска. Представьте такую ситуацию: заключается сделка по доверенности, представитель оформил все необходимые документы, но в них были существенные ошибки. Вы закрыли на это глаза и приобрели жилье.
Скачать бланк доверенности на заключение договора купли-продажи можно по ссылке.
Спустя некоторые время, оказалось, что квартира принадлежит не вам, а совсем другому человеку. Вы заново проверяете документы на право собственности и понимаете, что у вас на руках подделки.
Подобные ситуации не редкость. Мошенники могут выступать от лица недееспособных граждан или страдающих от алкоголизма или наркомании. Иными словами от неблагонадежных слоев населения. При работе с представителями, необходимо проверять документы совместно с юристом или же с помощью нотариуса.
По большей части, опасность представляют представители собственников. Если представитель выражает волю покупателя, то в этом случае сложно попасться на обман. Покупатель подбирает себе доверенного человека, который в его отсутствие будет наделен необходимым перечнем прав, а также доступом к финансам на приобретение недвижимости.
Продавец может попасть в сложную ситуацию, когда покупатель отказывается платить. Но здесь уже прослеживается не факт мошенничества, а переменчивость настроения стороны сделки.
Распознать мошенников не сложно. Судебная практика выработала механизм, согласно которому можно быстро определить, пытается ли представитель вас «надуть». Распознать обманщика можно по следующим особенностям сделки:
- Отказ представителя показать доверенность. Такое случается редко, потому что документ можно подделать, но если такое случилось, прощайтесь с продавцом.
- Доверитель страдает от алкогольной или наркотической зависимости. Подобное является предметом частых проблем при приобретении жилья. Представитель, понимая всю сложность ситуации, стремится без ведома владельца продать квартиру. Это уголовно наказуемое деяние, с такими людьми лучше не иметь дел.
- Доверенность не появляется в нотариальном реестре. Об этом уже упоминалось. Если срок доверенности не истек, значит, она будет показана в реестре нотариата. В противном случае, она будет отсутствовать. По просроченному документу сделка не состоится.
Мошенничество – уголовно-административное нарушение. Будучи вовлеченным вподобного рода отношения, отказывайтесь приобретать такое жилье. Если же вы стали жертвой обмана, обращайтесь в правоохранительные органы. Шанс того, что вы вернете деньги, минимален, но он есть.
Скачать образец договора можно по ссылке.
Поэтому, чтобы не попадаться в опасные ситуации, настоятельно рекомендуем проверять документы представителя не только самостоятельно, но и с помощью юриста или нотариуса. Так вы обеспечите себя дополнительной защитой и заранее распознаете мошеннические ухищрения представителя.
