Существует несколько видов договоров аренды с последующим выкупом. Все зависит от того, что является объектом такого договора. Чаще всего подобные соглашения заключаются на автомобиль, квартиру, дом и другие виды имущества.
Особенно актуально заключение такого специфического договора в тех случаях, когда объект собственности тяжело продать. Это может быть из-за высокой стоимости, специфического расположения объекта, а также из-за других нюансов.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Особенности составления актов.
Бывают ситуации, когда так продается загородная недвижимость или фирмы обеспечивают сотрудника жильем. Это выгодно и для сотрудника, так как он может со временем полностью выкупить квартиру или дом, в котором проживает, и для компании, ведь это также является надежной финансовой инвестицией.
Сущность договора и его актуальность
Такой вид соглашения неоднозначен. В нем можно найти те пункты и условия, которые присущи договору аренды, но также в документе есть и условия, которые применимы в договоре купли-продажи.
Нюансы по составлению такого договора будут зависеть от предмета договора. Такие положения регулируются Гражданским Кодексом.
Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Ведь подобные соглашения в основном являются долгосрочными. Эта норма закона выгодна для обеих сторон сделки. Так они будут уверены, что условия договора не изменятся, а также защитит арендатора от мошенничества. Ведь бывают ситуации, когда на один объект аренды находится сразу несколько арендаторов.
В случае с договором аренды с правом выкупа, в договоре четко указывается полная стоимость объекта аренды, размер ежемесячного платежа, а также сроки его оплаты. Также в таком договоре должно быть обязательно указано, что ежемесячный платеж является платежом, который осуществляется в качестве выкупного взноса. Когда полная сумма стоимости объекта погашена арендатором, объект договора переходит к нему на правах собственности.
Чтобы узаконить свои права, новый владелец должен обратиться в государственные органы для процедуры перерегистрирования объекта договора на его имя. Так, например, если таким объектом является автомобиль, арендатору, а теперь уже новому владельцу, нужно обратиться в органы ГИБДД.
Достоинства и недостатки для сторон договора
Если у покупателя нет в наличии полной суммы денег, чтобы оплатить покупку, он может заключить с продавцов договор аренды с последующим выкупом. Такое соглашения довольно выгодное в подобных ситуациях.
Такие сделки могут заключать между собой в одинаковой мере физические и юридические лица. Важно понимать, что в договоре обязательно должно быть четко прописано право арендатора на последующий выкуп имущества. Если этого не будет, судом не будет признано, что арендатор имел право выкупить имущество.
Нужно различать договор аренды с правом выкупа и договор купли-продажи с рассрочкой платежей. В первом случае, арендатор вносит по договору сумму арендной платы, плюс платежи в качестве выкупа за имущество. Во втором случае, покупатель должен вносить по договору только выкупные платежи. Таким образом в документе должна быть указана выкупная стоимость объекта договора, после погашения которой арендатор становится собственником такого имущества.
Важно, чтобы в договоре было указано полное описание объекта аренды, который планирует выкупить арендатор.
Одной из особенностей такого договора является то, что он может платить собственнику имущества только арендную плату, и не совершать оплат выкупных платежей. В таком случае, арендатор не будет иметь права в последующем выкупить имущество.
Но не только для арендатора выгодно такое сотрудничество, бывают ситуации, когда продать имущество сразу у собственника нет возможности. В таком случае он может заключить соглашение на аренду его собственности с последующим выкупом.
Скачать бланк договора можно здесь.
Такое соглашение выгодно для собственника имущества вдвойне, так как он получает сразу два платежа: оплату за аренду его имущества, а также платежи, в счет выкупной стоимости объекта.
Отличия от лизинга
Хотя некоторые положения договора аренды с правом выкупа и лизингового договора похоже, все же они имеют ряд важных отличий.
- В случае с лизингом, в аренду передается новое имущество, которое специально приобреталось арендодателем для таких целей.
- Для лизинга арендодатель приобретает то имущество, которое нужно арендатору.
- В случае с лизингом сроки аренды существенно больше сроков, присущих договору аренды с правом выкупа. Чаще всего, лизинговые платежи совершаются на протяжении всего срока службы имущества.
- В договоре лизинга участвует три стороны: арендодатель, арендатор и продавец имущества. В случае с арендой, участников договора двое.
- В случае с договором лизинга, арендодатель заключает договор купли-продажи с продавцом имущества, а с арендатором договор аренды. Эти договора связаны между собой.
- В договоре лизинга, обычно арендатор выбирает продавца, а также имущество, которое ему нужно. Но в сделку с продавцов вступает арендодатель.
Оформление
Когда арендодатель и арендатор пришли к заключению об оформлении договора аренды с последующим выкупом, им нужно обратить внимание на некоторые условия такого соглашения:
- В договоре должны быть максимально указаны все характеристики объекта, который передается по договору от арендодателя арендатору.
- Такой договор может иметь только письменную форму. Исключение может быть только случай, когда сторонами договора выступают физические лица, а срок такого соглашения меньше одного года.
- Договор необходимо обязательно зарегистрировать в государственном реестре.
Как и при любой сделке с имуществом, арендатор должен убедиться, что имущество принадлежит арендодателю на правах собственности. Чтобы не попасться в руки мошенников, можно перестраховать себя и самостоятельно взять выписку из ЕГРН.
В течении всего одной недели у вас в руках будет подробная информация об имуществе, на которое вы хотите заключить договор.
Составление документа
В шапке договора обязательно должно быть указано вид договора, номер и дата. Также должно быть указано место составления документа. Затем в договоре указывают полное наименование сторон договора, которые в дальнейшем по тексту именуются как арендодатель и арендатор.
Важно указать исчерпывающую информацию о предмете такого договора, а также четко прописать, что «право собственности на объект переходит арендатору…» Обязательно нужно составить акт приема-передачи имущества, где четко указано технические характеристики, состояние имущества (недостатки и особенности). В конце акта нужно прописать, что стороны со всем согласны и «претензий друг к другу не имеют».
Чтобы заключить договор необходимы такие документы:
- Паспорта сторон договора – если такими выступают физические лица;
- Учредительные документы, а также документы, которые удостоверяют личность руководителя фирмы – для юридических организаций;
- Документы, которые подтверждают право обладания имуществом арендодателя.
Оценка недвижимости и переход прав
Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом – один из вариантов такого вида соглашения. Стоит сразу же заметить, что существует возможность риска для арендатора, заключая такое соглашение. Ведь арендодатель после подписания договора не перестает иметь прав на распоряжение имуществом на свое усмотрение. Так может сложиться такая ситуация, когда при заключении договора на имуществе не было обременений и долговых обязательств, то на протяжении времени, пока арендатор гасил платежи по договору, такие обременения могли появиться.
Моментом перехода права собственности на объект недвижимости по договору считается момент выплаты всех платежей арендатором. Именно поэтому так важно, чтобы в договоре было четко прописаны условия и ежемесячные суммы платежей. В договоре может быть указано выкупная стоимость и стоимость аренды как одним платежом, так и двумя. Выкупная стоимость, обычно, состоит из суммы оценочной стоимости имущества.
Также нужно заметить, что оценка недвижимости на момент заключения договора может терять свою актуальность с ростом инфляции. Поэтому важно прописать в договоре возможность изменения расценок. Но бывают ситуации, когда договор заключают на непродолжительный срок, тогда часто в нем указывается фиксированная ежемесячная сумма платежа, которая не подлежит изменению на протяжении действия договора.
Оплаты по договору юристы настоятельно рекомендуют производить строго через банк. Так у арендатора всегда будет на руках подтверждение о своевременном внесении платежей.
Расторжение договора
Расторжение договора может происходить по обоюдному согласию сторон. В случае с договором аренды с правом выкупа приоритет на первоочередное право расторжения договора предоставляется арендатору.
Образец договора можно скачать по ссылке.
Особенности аренды нежилых помещений
- Договора аренды нежилых помещений регистрируются в Росреестре по такому же принципу, как и сооружения и здания, хотя формально к этой категории они не принадлежат;
- После выкупа имущества, арендодатель не имеет право обязать арендатора выплачивать ему арендную плату;
- Арендатор не может без согласия владельца помещения делать в нем ремонтные работы, а также подвергать его другим изменениям;
- Арендатор становится владельцем помещения только после того, как сделка была оформлена законным образом и зарегистрирована в государственном реестре;
- Важно детально описать в договоре все характеристики, передаваемого в аренду помещения из данных в БТИ, кадастрового паспорта и плана здания.
Выводы
Договор аренды с правом выкупа относится к специфическим документам, которые имеют ряд подводных камней. Поэтому заключая такое соглашение, следует внимательно ознакомиться с образцами таких договоров или же обратиться за помощью к грамотному юристу.
