Сегодня субаренда является достаточно распространенной формой владения имуществом. Потребность в таких договорах возникает у субъектов, связанных с предпринимательской деятельностью. Аренда офисов и прочих помещений становится плацдармом для предпринимателей. Видимо, по этой причине понятие субаренды получило регулирование законом в ГК РФ.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как правильно составлять доверенность: образцы, бланки.
Что подразумевает субаренда нежилого фонда?
Субаренда – это один из разновидностей договора, включающий в себя два юридических лица, именуемые субарендатором и арендатором. Легче описать субаренду, как пересдачу нежилого помещения. Именно это — цель аренды, на основании договора между собственником и арендатором. В свою очередь он передает помещение на время в пользование другому.
Что говорит закон
Со стороны закона субаренда не связана с нарушением каких-либо законодательных норм, а значит, имеет право быть. Однако стоит учитывать ряд особенностей, а именно:
- Срок субаренды не может превышать срок действия сделки аренды.
- Все правоотношения субарендатора и арендатора регулируются правила аренды.
- В случае если аренда была расторгнута, то и субаренда не может быть действующей, если подобное не прописано в форме аренды. На законодательном уровне предусмотрена возможность заключения прямого договора аренды между субарендатором и собственником.
- Если договор аренды признается в суде как недействительный, то сделка субаренды тоже теряет свои силы.
Стоит учитывать, что арендатор имеет право, заручится сделкой субаренды, только если собственник дает на это согласие. Такое обязательное условие прописано в законе. Зачастую возможность арендатора в дальнейшем передать помещение в субаренду оговаривается в момент подписания договора аренды и прописывается в условиях сделки отдельным пунктом.
Как составить договор субаренды
Согласно закону договор субаренды нежилого помещения должен быть подписан в письменной форме одним документом (скачать образец договора субаренды можно по ссылке). После подписания каждая сторона получает свой экземпляр. Если субаренда заключается на длительный срок, более 1 года, то факт сделки должен быть зарегистрирован государством. Тогда необходимо 3 экземпляра, один из них передается регистрирующему органу.
Договор условно можно поделить на две части. В первой прописаны основные положения, а также обязанности арендатора в представлении недвижимости. Вторая часть состоит из характеристик арендуемого помещения, а именно:
- площадь
- кадастровый номер
- границы использования электричества
Вторым по значимости пунктом является срок субаренды, он указывается обязательно и заранее оговаривается, так же как и сумма аренды и право на ее изменение. В законе прописано, что доход, который получает субарендатор, облагается налогом.
Арендатор
В ходе заключения сделки представители обеих сторон знакомятся со своими обязанностями и ответственностью. Арендатор обязан:
- предоставить субарендатору в личное пользование нежилое помещение в срок, который предусмотрен данным документом
- предупредить сторону субаренды обо всех правах, которые имеют другие юридические лица, в отношении данной недвижимости
- потребовать от арендодателя оплату капитального ремонта из своих средств
- наблюдать за применением нежилого помещения непосредственно по назначению
Помимо обязанностей, каждая их сторон имеет права, которые также вносятся в письменную форму сделки:
- арендатор имеет право осматривать помещения в любое время, согласованное с субарендатором
- требовать от субарендатора устранить нарушения, если таковые были допущены в отношении предмета аренды
Субарендатор
При оформлении сделки субаренды каждый пункт может корректироваться, в зависимости от предварительных договоренностей, но основные обязанности субарендатора остаются неизменными:
- Принять предмет аренды не позднее срока, прописанного в договоре с момента вступления в силу акта приема-передачи (чтобы скачать акт, перейдите по ссылке.).
- Полностью и в указанный срок платить сумму аренды, прописанную в договоре, и все дополнительные платежи, если такие вносились в текст сделки.
- Экономно использовать электроэнергию.
- Не производить никаких работ на объекте аренды без предварительного письменного согласия со стороны арендодателя. В частности, подразумеваются работы, которые связаны с изменением фасада помещения, работы, которые могут повлиять на почву, а также несанкционированные стройки любого типа. Если арендодателем обнаруживаются несогласованные с ним изменения недвижимости, самовольные постройки и прочее, то субарендатор обязан их ликвидировать, привести объект аренды в прежний вид за собственный счет в период, отведенный арендодателем.
- В ходе своей деятельности субарендатор обязуется соблюдать правила и нормы использования помещения, будь то офис или склад. А также выполнять общие нормы деловой и профессиональной этики.
- Обеспечивать сохранность всех коммуникаций, которые располагаются на предмете аренды.
- Содержать объект аренды в надлежащем состоянии, которое подразумевается санитарными и другими нормами.
- В письменной форме за 30 рабочих дней сообщать арендодателю о намерении освободить объект.
- Извещать арендодателя о любого рода повреждениях, авариях или других происшествиях.
- Передать объект арендодателю через акт приема-передачи в течение прописанного количества времени, когда договор теряет свою силу.
Субарендатор имеет право на:
- Разного рода улучшения объекта по заранее оговоренным с арендатором условиям
- Потребовать устранения нарушений, которые были допущены арендатором
- Поместить наружную рекламу, которая соответствует всем законным нормам, и использовать конструкции для рекламы, также по договоренности сторон (скачать договор для размещения рекламы можно по ссылке)
Бланк типовой сделки субаренды
Договор субаренды или поднайма – документ, согласно которому арендатор может сдать арендуемое им помещение во временное пользование другим юридическим лицом. Такие документы регулируются законом, так же как и договора обычной аренды. Существуют специальные бланки.
Образец договора субаренды нежилого помещения 2020 года вы сможете найти на нашем сайте. Образец используется, как пример и может быть видоизменен по предварительному решению тот и другой стороны.
Оформление акта приема-передачи помещения
Формирование вышеупомянутого акта всегда производится при заключении сделки на аренду. Сам акт не является отдельным документов, а служит приложением к основному. Любая сделка об аренде является всего лишь предварительной договоренностью юридическими лицами, и без акта передачи не считается действительным. Любой арендодатель заинтересован в сохранности своего имущество, а именно акт является отправным документом для взыскания ущерба со стороны арендатора или субарендатора.
Для каких помещений составляется акт?
Поскольку для передачи в аренду могут использоваться любые помещения, то, следовательно, и акт передачи может быть составлен в каждом из случаев. Чаще всего это склад, офис, торговое или производственное помещение. Составление акта является обязательным условием, независимо от периода аренды. Существует специальная форма акта приема-передачи нежилого помещения, ее вы можете найти и скачать на нашем сайте.
Чем рискуют обе стороны, заключая сделку субаренды?
После подписания подобного договора больше остальных рискует именно субарендатор, поскольку, с точки зрения закона, он — самая менее защищенная сторона. Однако существуют нюансы и для остальных участников:
- Согласие собственника недвижимости на субаренду, если письменного согласия от владельца нет, то и последующей аренды быть не может. Такие договорные отношения прекращаются.
- Обязательная регистрация договора, в случае аренды на срок более 1 года. Таким образом, недвижимость считается «обремененной» на случай продажи.
- Договор субаренды никогда не должен быть дольше, чем аренды. Если это так, то документ лишается юридической значимости, такой пункт прописан на законодательном уровне.
- Неоплата. Если по какой-то причине субарендатор не выплачивает оговоренную сумму, то арендатор обязан самостоятельно оплатить все задолженности собственнику. Поэтому большая часть договоров субаренды предусматривает пункт разрыва сделки в случае двух и более неуплат.
Выводы
На сегодня субаренда набрала популярности. Если вы решились на оформление субаренды нужно запросить большой перечень документов и справок, чтобы быть уверенным в законности всех действий. Никогда не нужно доверять на слово арендатору, только документам. Безопасной для вас сделка окажется при наличии договора аренды, субаренды, письменного согласия владельца недвижимости, а также выписки из ЕГРН, в которой будет указан собственник и установленные обременения.
Последний пункт является особенно важным, а при наличии каких-либо противоречий лучше откажитесь от заключения сделки, во избежание проблем с собственником имущества, который мог не согласовывать своих действий в отношении своей недвижимости.
При заключении договора субаренды, конечно, существуют свои риски, но чтобы их избежать стоит знать и понимать, что представляет собой данный документ, и как обезопаситься от любых плачевных последствий.
