Как составить договор аренды нежилого помещения

Согласно ст. 606 — 625 и параграф 4 Главы 34, в Российской Федерации разрешено приобретать недвижимую собственность в аренду. В нашем случае это касается временного пользования нежилыми помещениями.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как составлять акты: образцы, шаблоны. 

Обязательным условием для заключения соглашений подобного рода является составление документа сделки в двух экземплярах. Один остается у арендодателя, другой — у арендатора.

Существенной необходимостью будет указание в содержании немаловажных пунктов:

• Реквизиты сторон.
• Данные о предмете договора.
• Стоимость аренды.

Составление договора нежилого помещения

Как было упомянуто выше, соглашение не может обойтись без указания реального описания объекта аренды, длительность действия контракта и срок, который арендатор получает помещение во временное пользование.

К описанию нежилого помещения относятся:

1. Адрес. Иными словами, вы точно знаете, где находится помещение, и договор фиксирует это.
2. Площадь. Информация об этом содержится в паспорте БТИ. Это позволяет не производить замеры самостоятельно
3. Описание самого помещения. Этаж, номер комнаты и так далее – важная информация.
4. Назначение. Заключая соглашение, вы определяете основную функцию, которую  выполняет помещение. Если в договоре указано, что помещение будет использоваться, как склад,  значит, эксплуатировать территорию для офисных нужд нарушение этого условия.

Скачать образцы договоров вы можете по ссылкам ниже:

• Договор аренды нежилого помещения;
• Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами;
• Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП;
• Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами.

Основные проблемы составления договора аренды нежилого помещения

Если вы хотите, чтобы ваша сделка по аренде нежилого помещения прошла без эксцессов, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты.

Юридическая чистота сделки

Этот вопрос может быть частично вам понятен, однако не все знают, чем необходимо руководствоваться, чтобы определить, действительно ли сделка юридически обоснована или нет. Для осуществления проверки учитывайте:

1. Серьезность арендатора. Потенциальный партнер может быть приятен, однако реальные данные говорят о нем больше, чем внешний вид. Потребуйте от участника сделки данные регистрации, фактического адреса, финансового состояния, репутации и наличия судебных разбирательств. Если хотя бы один из перечисленных пунктов не отвечает предъявленным требованиям, можно задуматься: «А благонадежен ли будущий партнер?».
2. Благонадежность арендодателя. Да, даже арендодатель может обладать плохой историей. Случается, что лицо, предоставляющее аренду, не имеет права этого делать, потому что он не его собственник. Или же предмет договора находится под арестом или фигурирует в качестве залога в банковском процессе. Убедитесь в том, арендодатель действительно собственник, а недвижимость нигде не задействована.
3. Полномочия сторон. Этот раздел перекликается с предыдущим. Полномочия должны быть обоснованы. Например, сделка подобного рода не заключается с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами на попечении.
4. Наличие необходимых документов. Все документы, касательно аренды должны быть предоставлены покупателю. И исключительно в оригиналах. Только тогда, имея перед собой пакет реально действующей документации, можно начинать разговор по поводу сделки.

Общие положения договора аренды нежилого помещения

Предмет договора объект сделки

Ранее мы определили, что объект сделки – нежилое помещение.

Стороны должны внести все данные касающиеся предмета договора. Из них складывается общая картина помещения. К такой информации относят адрес, кадастровый номер, этаж, вид, технические характеристики, площадь. По возможности нужно указывать все для соблюдения нюансов договорных отношений.

Если предоставленная информация не согласована или уже умышлено, подана неверно (иная площадь, технические характеристики), то соглашение аннулируется.

Целевое назначение объекта аренды нежилого помещения

Согласно пункту 1, статье 619 Гражданского кодекса РФ, целевое назначение, указанное в договоре не должно меняться по воле арендатора. Важное условие, на котором основываются договорные отношения арендатора и арендодателя заключается в том, что лицо, предоставляющее аренду, знает о реальном использовании помещения.

Договорные обязательства не должны нарушаться. В противном случае, если арендатор проявит своеволие и начнет использовать объект сделки не по назначению, арендодатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

Но статья 620 ГК РФ защищает права и арендатора. Если, не по вине арендатора, помещение перестало выполнять целевое назначение, то уже он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без последствий для себя.

Более того, если подобная ситуация санкционируется штрафом, то его можно потребовать арендодателя. Впрочем, если положение дел не такое уж плохое, всегда можно добиться снижения арендной платы в учет недостатков помещения.

Арендная плата

Аренда – это своевременная уплата денежных средств за временную эксплуатацию объекта договора арендатором арендодателю. Этот пункт является одним из важных, потому что в этом заключается интерес лица, предоставляющего нежилое помещение в аренду. Должны быть прописаны такие моменты, как размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения. Все необходимые условия определяются в тексте соглашения.

В случае если договором намеренно или неумышленно не предусмотрены эти моменты, то, согласно абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ, размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения устанавливаются согласно аналогичным обстоятельствам, касательно нежилых помещений.

В отношении недвижимости, плата за временное пользование устанавливается:

• За весь объект сделки. Классический вариант. Если вы арендуете все помещение и используете его сообразно целевому назначению, то плата за все является самим собой разумеющимся.
• Одну единицу площади помещения. Вариант подходит для тех, кто предпочитает платить ровно столько, сколько предписано по выкладке.
• Каждую часть помещения. Этот вариант редко используется, но в гражданско-правовых отношениях имеет место быть.

Оплата может вноситься разными способами. Например, наличный и безналичный расчет. Но если арендодателя не интересует такой вариант, то возможны альтернативные способы, которые уточняются между сторонами сделки.

Одним из ярких примеров, взаимовыгодное сотрудничество, где арендатор за счет аренды оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары по низкой цене.

Срок действия договора

Срок действия соглашения определяется изначально. В содержании должно быть прописано, когда договор заканчивает действие. Это полезно, когда соглашение заключается на краткосрочный период, например, на сезон. Но если сделка заключена, но конкретных сроков завершения договорных отношений в нет, то контракт считается бессрочным.

Это обстоятельство фиксируется ст.610 ГК РФ. И если при обычных условиях, когда определена дата окончания договора, стороны исполняют свои обязанности «от» и «до», то участники бессрочного контракта имеют право расторгнуть его в любой момент, оповестив об этом другую сторону за три месяца до расторжения.

Стоит отметить, что некоторые договоры аренды требуют обязательной государственной регистрации. Так договора до года регистрировать не нужно, а долгосрочные нуждаются в регистрации.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Каждая сторона сделки должна нести свой список обязанностей, которые положены каждой по условиям договора. Обычно стандартный перечень определяется Гражданским кодексом, но в ряде случаев могут быть предусмотрены дополнительные обязанности. За арендодателем закрепляется, например, организация капремонта. За арендатором сохранение помещения в целости и сохранности, использование пространства исключительно для целей аренды.

Улучшение арендованного имущества

• Улучшения, которые осуществил арендатор, считаются его собственностью, если иные обстоятельства не препятствуют этому.
• Если улучшения невозможно демонтировать и они стали органичным дополнением арендованного помещения, то арендодатель вправе возместить арендатору их стоимость.

Таким образом, если арендатор задумал улучшить помещения за счет своих ресурсов, то с дозволения арендодателя он может это сделать. Этот момент желательно прописать в договоре, чтобы в будущем не возникало лишних вопросов.

Например, арендатор для хранения товаров, которые расположил в арендованном складе, приобрел специальные ящики. Подошел срок окончания аренды, но арендодатель готов возместить стоимость ящиков, если арендатор согласится их оставить.

Заключение договоров аренды нежилых помещений является распространенной практикой. Правильно составленный контракт – залог плодотворных отношений в будущем. Договор можно составить самостоятельно, без привлечения юриста.