Расторжение договора аренды – это решение, к которому, в идеале, должны прийти обе стороны. Аннулирование силы соглашения сопровождается подписанием специального документа с контрактом.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как составить доверенность.
Законы и нормативные акты
Так как рассматриваемый вопрос затрагивается в Гражданском кодексе РФ, то большинство статей, регулирующих процесс аннулирования арендных отношений, проистекает из него. Например, ст. 610 ГК РФ – фиксирует сроки действия договора и причины для отказа выполнения условий.
Если стороной расторжения выступает арендатор, то для обоснования причин подходит ст. 620. В поддержку арендодателя выступает статья 619.
Если же в ходе осуществления договорных обязанностей, были грубо нарушены конкретные законы, решение вопроса допускается с применением ст. 450 ГК РФ.
В ст. 687 ГК РФ указывается порядок расторжения, общая ответственность сторон.
Основания для прекращения договора
Первый возможный вариант, по которому договор теряет юридическую силу – это окончание срока действия. В этом случае он считается исполненным и более недействительным.
Но так как договор – эта сделка между двумя участниками отношений, то прекращение действия соглашения может пагубно отразиться на другой стороне, которая не желает такого исхода. Поэтому в законодательстве можно найти решения, по которым досрочная отмена условий возможна.
Причины:
- Обоюдное решение сторон. Порой, когда арендатору не нужно помещение, а арендодатель ничего не потеряет при его уходе, расторгается обоюдным решением без претензий участников.
- В судебном порядке. Такой вариант также возможен, если стороны имеют спорный вопрос и не желают уступать со своих позиций. В этом случае принять беспристрастное решение поможет суд на основе действующего законодательства.
- По инициативе одной из сторон. Если прописан пункт, согласно которому договор теряет свою силу, то в случае необходимости или возникновения ситуации, описанной в соглашении, аннулируется в одностороннем порядке.
Со стороны арендатора
Причинами, по которым разрыв договорных отношений возможен со стороны арендатора, могут быть:
- Нежелание арендодателя предоставлять помещение, согласно условиям договора.
- Помещение находится в плачевном состоянии и не подходит для целевых нужд.
- В помещении не проводится или проводится с опозданиями капремонт, который обязан проводиться арендодателем.
Со стороны арендодателя
- Арендатор не соблюдает условия и использует помещение иначе, чем прописано в соглашении.
- Арендующее лицо приносит помещению разрушения, ухудшая его состояние.
- Арендная плата не выплачивалась порядка двух раз.
- Если в тексте прописано, что капремонт относится к обязанностям арендатора, а тот его не осуществляет, то это тоже является причиной для расторжения.
Досрочное расторжение договора
Если есть конкретная причина досрочного окончания, разрыв осуществляется в порядке одной стороны. Если же причина недостаточно веская, стороны привлекаются к суду для беспристрастного решения вопроса.
В судебном порядке
Суд обязательно решит дело в пользу того, кто действительно прав. Однако, такой способ является крайним решением проблемы. Поэтому перед обращением в суд отправьте письмо с уведомлением, где объясняете причину договора и предлагаете расторгнуть соглашение без суда. Если у второй стороны есть вопросы, касательно проблемы и тот не желает прекращать сотрудничество, то участники привлекаются к суду.
Скачать пример письма можно по ссылке.
По соглашению сторон
Является простым и оптимальным решением. Процедура такая же, как и при начале судебного разбирательства. Начинается все с уведомления. Если участник согласен с прекращением отношений, то оно осуществляется. Если претензий друг к другу нет, договор считается исполненным.
При неограниченном сроке действия
Договор, в котором не фигурирует дата окончания действия, называется бессрочным. Его удобство заключается в том, что завершить представляется возможным в любой момент. Для этого также отправляется уведомление одной из сторон. Важно помнить, что, отправив уведомление, вы не можете расторгнуть в этот же день. Если арендаторов выступает физическое лицо, то письмо отправляется за месяц до официального решения. Если коммерческое лицо, то за 3 месяца.
Как именно расторгается зарегистрированная сделка
Если заключен на срок больше года, то он переходит в категорию долгосрочных. При этом он должен иметь государственную регистрацию. Поэтому для его расторжения необходимо соблюсти особые условия.
Куда обращаться
В рассматриваемом случае запись об аренде содержится ЕГРН. Чтобы ее погасить, необходимо явиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о погашении записи ЕГРН.
Какие документы нужны?
- Заявление о погашении записи.
- Договор о прекращении аренды.
- Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
- Документы лица, предоставляющего аренду. Если это физ лицо – паспорт, если юридический представитель – копии регистрационных документов и паспорт
Сроки и стоимость
В целом, процесс бесплатен, госпошлина за обращение в Росреестр не взимается. При подаче документов напрямую срок рассмотрения составляет 3 дня. Если через МФЦ – через 5 дней.
Порядок расторжения
Если стороны не смогли достичь соглашения, их дело будет рассматриваться в суде. После обмена уведомительными письмами, заинтересованной стороной отправляется иск, который должен содержать:
- Наименование суда.
- Информацию об участниках.
- Основная информация по договору, условия.
- Причина расторжения соглашения.
- Требования, предъявляемые в исковом заявлении.
К иску должен прилагаться договор об аренде. Сам процесс отличается длительностью. Срок, по которому решению суда вступает в силу, составляет 1 месяц.
Образец расторжения договора аренды нежилого помещения
- Название договора.
- Данные сторон.
- Номер расторгаемого контракта.
- Приложенный акт приема-передачи.
- Отсутствие спорных вопросов.
- Подписи.
Скачать образец договора можно по ссылке.
Образец акта приема-передачи
Контракт необходим для обращения в Росреестр. Составляется в двух экземплярах, соответственно сторонам участникам.
Скачать образец можно здесь.
Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения
Соглашение является популярным за счет того, что участвуют в нем физические лица. Многие предпочитают именно такой тип жилья. Но порой арендаторы видят недостатки положения и стремятся расторгнуть контракт.
Скачать можно по ссылке.
Уведомление второй стороны
Если инициатором аннулирования является арендатор, то тот имеет право подать письменное заявление и арендодатель обязан удовлетворить его просьбу.
Если же расторгается арендодателем, то извещение должно прийти за три месяца до реального расторжения.
Скачать образец можно здесь.
Как долго ждать ответа на уведомление
Время ожидания в действующем законодательстве не определены. Тем не менее, этот пункт можно расписать в договоре.
Подписание соглашения
Считается одним из быстрых способов лишения договора юридической силы. Стороны могут подписать:
- Соглашение о порядке исправление нарушений.
- О расторжении контракта.
Акт приёма-передачи
Рассматриваемый документ включает:
- Информацию, касательно участников сделки.
- Предмет договора.
- Состояние объекта на момент последнего осмотра.
Скачать акт приема-передачи можно по ссылке.
Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенное время
Бессрочные соглашения могут расторгаться в любой момент. Однако, каждая из сторон, будучи заинтересованной в этом, должна отправить уведомительное письмо.
Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки
В зависимости от договора, наймодатель может обеспечить себя гарантиями того, что договор будет исполнен. Так, например, в случае преждевременного окончания может взиматься неустойка или взыскание убытков. Это стандартная практика, призванная не остаться арендодателю в накладе.
Депозит
Депозитом считается сумма, которую арендатор заплатил арендодателю за «месяц вперед». В случае расторжения договора, лицо, предоставляющее аренду, может удержать эту сумму у себя, как компенсацию.
Последствия расторжения аренды
После того как соглашение аннулировано, последствия могут все еще сопровождать арендодателя. Например, за причиненный арендатором ущерб, наймодатель в судебном порядке может заставить его возместить нанесенный ущерб.
Устранение иных нарушений осуществляется в индивидуальном порядке.
Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения
Прекращение – это окончание договора, согласно установленному сроку действия. Расторжение – это тоже окончание, но раньше, еще до того, как соглашение потеряет свою юридическую силу.
Как быть, если согласие не было достигнуто
В данном случае решить вопрос поможет только суд.
В какой суд обращаться
В зависимости от юридической принадлежности, определяется место судебного разбирательства. Для юридических лиц и ИП разбирательства проводит арбитражный суд. Если же тяжбы между физическими лицами, то общей юрисдикции.
Составление иска
Оформить иски можно путем обращения в Гражданско-процессуальный кодекс:
- Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
- Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.
Прилагаемые документы
- Копия соглашения
- Копия уведомления о расторжении (должна быть пометка о получении)
- Копия почтовой квитанции
- Выписка из банка (если причина задолженность)
- Акт с перечнем обнаруженных повреждений (если был обнаружен ущерб помещению)
Сроки рассмотрения дела
Сроки рассмотрения в суде зависят от того, чьи тяжбы рассматривает и какой суд. Если ИП и юридические лица, то арбитражный. Подача иска должна быть совершена за 3 месяца до разбирательства (ст. 152 АПК).
Если физические лица, то гражданский. Подача иска совершается за 2 месяца до рассмотрения дела (ст. 154 ГПК).
Дополнительные вопросы
Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию
Расторжение, когда с этим согласны все участники соглашения, возможно, когда стороны не имею друг к другу претензий. В соглашении на аннулирование договора аренды следует указать:
- Причины.
- Взаиморасчет сторон.
- Дата, когда недвижимость снова перейдет в собственность хозяина.
В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя
Наймодатель имеет право начать судебное разбирательство в случае:
- Преднамеренной порчи имущества арендатором и нежелания возмещать ущерб.
- Нарушения эксплуатационных норм.
- Игнорирования капремонта (если это обязанность арендующего).
- Несоблюдения периода оплаты аренды.
В каких ситуациях потребуется досрочное расторжение договора аренды
- Когда арендодатель умирает или же уже скончался.
- При неравных условиях в рамках контракта.
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
По сути, расторгать такой договор не имеет смысла. Обычно дата окончания установлена, и все условия по окончании сделки соблюдены. Но если стороны не имеют друг к другу никаких спорных вопросов, есть возможность продлить.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Арендная плата является необходимым условием для арендодателя в ходе договорных отношений. Если же он не получает ее, то появляется повод расторгнуть договор. В одностороннем порядке этого сделать не получится. Произвести взыскание долга и расторгнуть поможет суд.
Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора
Договор действует до тех пор, пока соблюдаются все его условия. Смерть арендодателя не является причиной его прекращения. Однако правопреемником становится наследник, который не может изменить положение соглашения без согласия второй стороны.
