Незнание законов не освобождает от ответственности в вопросах, связанных с недвижимостью, где можно лишиться денег, жилья или всего вместе.
Общие рекомендации при покупке квартиры
Конечно, самый лучший совет – это обратиться в агентство недвижимости, к риелтору и мучиться самому.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Шаблоны и бланки договора займа.
Даже прибегнув к услугам специалистов, а тем более, если принято решение действовать самостоятельно, стоит обратить внимание на следующее:
- Тщательно проверить документы на недвижимость. Лучше отказаться от покупки, если продажа происходит по доверенности.
- Уточнить количество владельцев и прописанных лиц, есть ли долги по коммунальным платежам или обременение. Находится ли квартира в залоге.
- Желание скорее и выгоднее продать, может привести к введению потенциального покупателя в заблуждение. Поэтому действует правило: «Доверяй, но проверяй». Должно быть документальное подтверждение слов.
Когда найдена подходящая квартира и дело идет к сделке, возникает ряд других вопрос: как же приобрести квартиру в ипотеку и не остаться ни с чем? Найти хорошее предложение и надеяться, что продавец дождется оформления ипотеки? А если ее не одобрят? Или бежать в банк, оформлять кредит, а потом искать вариант?
Именно для разрешения таких вопросов существует предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Этапы процесса следующие:
- поиск подходящей сделки;
- подписание предварительного договора купли продажи квартиры с обременением ипотекой;
- утверждение ипотечного кредита;
- подписание основного соглашения купли-продажи;
- регистрация перехода прав собственности;
- расчет с продавцом.
Когда стоит составить предварительное соглашение?
Учитывая действующее на сегодня законодательством Российской Федерации: предварительный договор обязывает стороны заключить, в определенный промежуток времени, основной договор о передаче прав собственности на имущество на условиях, указанных в нем. (п. 1 ст. 429 ГК).
На заметку! Проще говоря, это гарантия для покупателя, что квартира его «дождется» и ее не продадут другому человеку, а для продавца – что деньги будут уплачены и все это в установленный срок.
Этот вид договора составлять не обязательно и заключается он по желанию обеих сторон до подписания основного договора, если:
- у продавца временно нет документов, подтверждающие право собственности на данное недвижимое имущество;
- недвижимость находится в залоге и требуется время для снятия обременения;
- покупатель не может сразу предоставить требуемую сумму (стоимость недвижимости), однако она должна появиться в ближайшее время;
- для приобретения недвижимости через Домклик и прочие сервисы оформляется ипотека (это занимает время, а также соглашение может быть востребовано банком).
Содержание договора
Унифицированной формы данного ПДКП нет. Поэтому необходимо ясно и недвусмысленно указать все данные о предмете и конкретизировать условия выполнения сделки.
В предварительном соглашении должно содержаться описание предмета, а также условия основного договора купли-продажи, в отношении которых должно быть достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 ГК), а именно:
- паспортные данные и иная информация каждой стороны;
- информацию о квартире (адрес, кадастровый номер, количество комнат, общую и жилую площадь, этажность дома, этаж, на котором находится квартира).
Стоимость квартиры
Информация о сумме залога (по решению сторон, исполнение договоренности по заключению основного соглашения, может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК))
Аванс, задаток и обеспечительный платеж – это разные виды предоплаты. Разница в следующем: аванс не несет собой никаких обязательств – при расторжении сделки, независимо от того, кто был инициатором, внесенная сумма в полном объеме возвращается покупателю.
Для справки! В случае с задатком, стороны несут материальные убытки за невыполнение условий сделки.
Обеспечительный платеж – это метод обеспечения заключения сделки, как и задаток. Его отличие в том, что можно прописать почти любые условия возврата и удержания денежных средств.
При внесении залога необходимо оформить расписку, а в договоре указать, что данная сумма будет идти в счет оплаты стоимости квартиры!
Что должна содержать расписка:
- паспортные данные сторон;
- сумму полученных средств (цифрами и прописью);
- общая сумма имущества;
- согласно какому документу вносится задаток (предварительный договор);
- дату и подпись.
Факт! Расписка пишется собственноручно на месте либо печатается на принтере и заверяется нотариально. Недопустимо наличие исправлений. Желательно присутствие независимых лиц непосредственно при передаче денежных средств.
Временной промежуток подписания основного соглашения. В случае, когда точный срок не указан в предварительном соглашении, основной договор должен быть заключен по прошествии одного года с даты подписания предварительного. (п. 4 ст. 429 ГК).
Условия и сроки оплаты
Необходимо указать, что оплата будет производиться за счет заемных средств, выданных банком. Важно указать, что в случае отказа финансовой организации в оформлении ипотеки, сделка будет аннулирована, а залог будет возвращен покупателю в полном объеме. Также, указать в какой валюте будет произведен расчет и способ оплаты: наличные/переводом на карту/через посредника или банковскую ячейку.
Штрафы и ответственность, в случае расторжения и невыполнения обязательства одной из сторон.
Требования к оформлению
Заключение предварительного соглашения происходит в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК). Законодательство Российской Федерации предусматривает, что все сделки, связанные с недвижимым имуществом, подлежат регистрации. Однако, в предварительном договоре оговаривается лишь предмет и условия заключения основного соглашения.
Для справки! Выражается намерение обеих сторон, но соглашение не влечет переход права собственности на недвижимое имущество. В связи с этим предварительный договор купли-продажи не подлежит обязательной регистрации.
В то же время, это не исключает возможности заверить документ нотариально. Если покупатель, желает обезопасить себя, он вправе это сделать.
Расторжение
В зависимости от причин, расторжения договора, возникают соответствующие последствия.
Самые простые и менее затратные способы аннулирования соглашение: по прошествии промежутка времени, в течении которого должен был быть подписан основной договор; по взаимному желанию сторон. В такой ситуации, сумма, предварительно внесенная покупателем, полностью возвращается ему, а расписки и иные подписанные документы аннулируются (если отсутствуют письменные претензии одной из сторон).
Чтобы расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, инициатор должен отправить другому участнику договора письменное уведомление, которое должно содержать: наименование и дату заключения предварительного соглашения, его положения, описание нарушений (если таковые имеют место), реквизиты сторон и подпись.
В ответ на предложение, вторая сторона, либо согласится на расторжение (рекомендуется произвести расторжение в письменной форме и заверено так же, как и предварительный договор), либо дело будет решаться в суде. В ходе судебного разбирательства, инициатор может потребовать возмещения неустойки или понудить вторую сторону к заключению основного договора.
Это всего лишь краткое описание узконаправленного вопроса о заключении предварительного договора. Невозможно в двух словах описать и пояснить то, чему люди учатся годами. Статья несет информационный характер для общего понимания сути вопроса.
Безусловно, лучшее решение в данном деле – это совместить обращение к специалисту – ипотечному брокеру, который знает нюансы, сталкивался с разными ситуациями и в курсе последних изменений в законодательстве (ведь, даже мелочи, могут существенно повлиять на результат) и самостоятельное рассмотрение вопроса.
Краткие выводы
Даже при обращении за помощью к специалистам, стоит самостоятельно, хотя бы поверхностно, ознакомиться с предметом вопроса.
При покупке квартиры по ипотечному кредиту составляется и подписывается предварительный договор, как гарант для обеих сторон.
Скачать образец договора можно онлайн, перейдя по по ссылке.
По форме и содержанию он схож с основным договором, не требует обязательной регистрации и указывает промежуток времени, в течении которого необходимо заключить основное соглашение.
Необходимо различать: аванс, задаток и обеспечительный платеж! При внесении залога составлять расписку. Нарушение условий сделки может быть обжаловано в суде.
