Если вы в первый раз сталкиваетесь с таким понятием как «предварительный договор купли-продажи квартиры», то для начала вам следует знать, что документ представляет собой прочные гарантии того, что соглашение между сторонами будет исполнено.
Его заключают две стороны, продавец и покупатель, которые уверены в своих намерениях заключить основной договор. Обычно к его составлению прибегают в тех случаях, когда нет возможности совершить сделку сразу. Подробно о сути документа, его применении и составлении будет рассказано в этой статье.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор перевозки: образцы.
Зачем заключается?
Это соглашение имеет еще одно название, представленное в виде аббревиатуры – ПДКП. В нем прописывается, какая сумма должна быть уплачена. Реальной сделки не происходит, но за покупателей резервируется помещение, а сама квартира снимается с торгов в его пользу.
Причин, по которым нельзя заключить основной договор, может быть несколько. К ним можно отнести:
- Отсутствие средств или документов. Обычно, средств для совершения сделки может не быть у покупателя, который, например, ждет, когда его запрос на кредит удовлетворить банк. Документов может не быть у продавца, которому нужно время на полную комплектацию пакета.
- Если в квартире проживает не один собственник, а несколько, причем один из них претендует на долю и является не достигшим 18 лет, то процесс одобрения органов опеки займет значительное время.
Обращайте внимание на грамотное составление договора. В случае, когда одна из сторон уклоняется от основных условий, фигурирующих в соглашении, другая сторона имеет право предъявить ПДКП в суде для решения разногласий.
Правильное указание сроков и условий исполнения сделки укрепит ваши отношения с продавцом (покупателем) в рамках чистоты юридического процесса.
Документ имеет собственные рамки существования. Он входит в силу, когда стороны поставили подписи и согласовали все пункты. С этого момента, покупатель закрепляет за собой право приобрести квартиру, но не является ее полным собственником т.е распоряжаться ей он не вправе. Продавец же продолжает являться собственником, но получить плату не может до подписания главного соглашения.
Кто составляет?
Если вы знаете структуру документа, то составить его можете самостоятельно или воспользоваться услугами юриста. Нотариальное заверение не требуется.
Будучи прообразом основного договора, ПДКП не подлежит регистрации в Госреестре. В процессе составления описайтесь на ст. 429 ГК РФ. Только в этом случае, он имеет юридическую силу.
Разновидности предварительного договора
Строгой формы нет, однако, старайтесь указывать действующие реквизиты сторон. Кроме них определите основные условия, на которых будут базироваться ваши отношения с покупателем или продавцом.
Необходимость заключения соглашения очевидна. Важно знать, в каких случаях его оформлять.
При покупке квартиры от застройщика
Застройщик обычно представляется компанией, а значит, является юридическим лицом. Договор заключается в том случае, если строительство завершено, а квартира готова к дальнейшей эксплуатации.
В случае, когда дом еще не эксплуатируем, заключают договор долевого участия.
Образец ПДКП по этому вопросу можно скачать по ссылке.
При оформлении ипотечного кредита
В этом случае, вместо двух сторон образуется три, последней из которых является банк. Именно от него зависит, получит ли покупатель кредит на покупку жилья. Этот пункт нередко фигурирует в предварительном соглашении. Без него степень риска по срыву сделки растет.
Как говорилось выше, нотариальное подтверждение не требуется. Но банк, порой, требует его, будучи заинтересованным, чтобы сделка состоялась, а одобренный кредит был реализован.
С примерным бланком можно ознакомиться, скачав файл по ссылке.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом
Вопросы, касательно задатка, решаются сторонами сделки. Впрочем, дополнительное урегулирование происходит на основе п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, когда задаток вручают продавцу в момент заключения ПДКП. Здесь имеются свои особенности.
Если покупатель отказывается от сделки, документ теряет юридическую силу, а задаток остается у продавца. Правило действует и наоборот. Если продавец срывает сделку, то согласно п. 2 ст. 381 ГК он возвращает задаток, причем в двойном размере.
Однако, задаток, не единственное, что можно внести для резервирования собственности. На практике используют такое понятие как «аванс». И если с задатком все ясно, то аванс рассчитывается в процентном соотношении от стоимости квартиры.
Помните! Если в расписке не фигурирует задаток, то уплаченная сумма автоматически превращается в аванс.
При любом раскладе, он возвращается покупателю при срыве сделки. Важно помнить, что аванс на практике возвращается не полностью. Оформление документов и прочие дела по подготовке к подписанию основного договора тоже требует денег. Поэтому, если сделка сорвалась, покупателю возвращается аванс за вычетом издержек. Продавец документальной фиксирует издержки.
Для реализации задатка требуется расписка. Ее подписывает продавец, принявший сумму.
Примерный бланк можно скачать по ссылке.
Содержание предварительного договора купли продажи
Соглашение должно составляться строго по правилам. Обратите внимание на следующие пункты:
- Предмет договора. В нашем случае, квартира. Ее желает приобрести покупатель и продать продавец. Здесь фигурирует ст. 554 ГК РФ. По возможности, укажите все, что входит в состав квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь и тд. Эти данные позволяют идентифицировать предмет купли-продажи.
- Цена. Согласно ст. 555 ГК РФ сумма уплаты должна быть сформирована сразу и впоследствии оставаться неизменной. Помните, что продавец не вправе требовать с вас оплату полной суммы по ПДКП. Пока не подписан основной договор, деньги остаются у покупателя.
- Стороны. В соглашении четко определяются стороны. Указываются их реквизиты и паспортные данные. Эти условия позволят провести сделку в чистом с юридической точки зрения виде.
- Наличие третьих лиц в квартире. Если продавец собственник, то процесс покупки будет проходить быстрее. Если же в квартире помимо него есть люди, которые имеют, например, долю, то сразу узнайте это у продающей стороны. В вашей квартире не должно быть «лишних» людей.
- Правоустанавливающие документы. По ним можно определить, является ли продавец реальным собственником. Все они указываются в тексте договора и прилагаются к общему пакету.
- Права и обязанности. О них стоит позаботиться в первую очередь. Практика показывает, что от четко прописанных моментов зависит удачное и грамотное завершение сделок по купле-продаже.
- Срок заключения основного договора. Данный пункт считается рекомендацией, но если вы уверены, что сможете выполнить условия соглашения ровно в срок, то можете указать этот пункт.
- Условия о задатке и расходы. Если же уплачивается именно задаток, то продавец будет заниматься оформлением документов без его использования. Если же аванс, то часть суммы будет потрачено. Помните об этом, уточняя уплату в виде задатка или аванса.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года
Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить, скачивайте по ссылке.
Срок действия
Данный момент регулируется п. 4 ст. 429 ГК РФ. Стороны договорных отношений могут самостоятельно указать срок действия. Если же дата не обозначена, то предварительный ДКП будет иметь юридическую силу в течение одного календарного года. Подписать основной договор можно в другой день, когда покупатель найдет деньги, а продавец соберет пакет бумаг.
Помните, что если дата не указана, а со сторон не поступает предложений подписать основное соглашение, то ПДКП автоматически теряет силу.
Как говорилось ранее, предварительный договор – это прообраз основного соглашения. При его подписании можно использовать положения ПДКП за основу, но при этом дополнить новыми условиями. Изменения согласовываются сторонами, ставятся завершительные подписи.
Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
Предварительный договор, конечно, не имеет такой юридической силы, как основной, но даже его не рекомендуется нарушать. Как было сказано выше, если сделка совершается с уплатой задатка, то в случае ее срыва он возвращается к покупателю, если отказался продавец, или же сохраняется у продавца, если срывом послужило решение покупателя. Этот момент регулируется п. 5 ст. 429 ГК РФ.
Если же необходимо судебное разбирательство, то суд способен принудить сторону выполнить сделку. Обычно, на это отводится пол года с момента невыполнения обязательств.
Больше всех рискуют люди, которые покупают квартиры в новостройках у застройщиков. Если жилье передано в эксплуатацию, готово к использованию, то препятствий к заключению договора нет. Однако, если обстоит иная ситуация, когда квартира еще не достроена и результат неизвестен, то соглашение рекомендуется не заключать. Договор долевого участия будет выгоднее и защитит покупателя от обмана со стороны злоумышленников.
Основания для расторжения ПДКП
К основаниям для расторжения соглашения относят:
- Нежелание в определенный срок заключать основной договор.
- Ошибки в договоре. Например, при написании реквизитов или паспортных данных.
- Обоюдное согласие на расторжение.
ПДКП важен для покупателя и продавца. Старайтесь заключить сделку правильно, в документе не должно быть недостоверной информации. Внимательно отнеситесь к его заполнению, ставьте подпись тогда, когда полностью уверены в своем решении.
