Договор купли-продажи квартиры по ипотеке составляется с учетом обязательных условий заключения соответствующей сделки. Юридически не подкованные люди могут потратить много времени на изучение законов, но так и не разобраться со всеми тонкостями и нюансами оформления такого документа.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор купли-продажи.
Сэкономить время реально с информационной статьей, в которой отображены главные правила подписания ДКП ипотечной недвижимости. Нелишним будет и готовый шаблон, на заполнение которого уйдут считанные минуты.
Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке
Продажа квартиры, приобретенная с использованием ипотеки, остающейся открытой на момент заключения сделки, – процедура, регламентируемая Федеральным законом, принятым в 1998 году.
В нем отображен порядок реализации имущества, права и обязанности продавца и покупателя. Важные условия подписания соглашения, подтверждающего переход права владения жильем, также прописаны в 30-ой главе Гражданского Кодекса РФ.
Перед заключением сделки купли-продажи ипотечной квартиры, рекомендуется обратить внимание на такие важные моменты:
- Оформляют два документа. Один – с кредитной организацией, а второй – непосредственно с контрагентом.
- Зачисление денег производится на основании кредитного соглашения, а регистрация права собственности в Росреестре – на основе заключенного договора купли-продажи.
- В тексте ДКП обязательно отображают данные об обременении недвижимости в виде ипотеки (того требуется 1-ая статья 102-го Федерального Закона).
В отличие от обычной сделки купли-продажи, та, в которой предметом является залоговый объект, относится к числу 3-х сторонних:
- продавец, у которого есть документально подтвержденное право собственности на квартиру;
- покупатель, являющийся в то же время залогодателем приобретаемого жилища;
- кредитная организация, на средства которой было приобретено имущество (она же получит ее в залог, когда право собственности покупателя будет зарегистрировано согласно действующему законодательству).
Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку
Купля-продажа недвижимости с ипотекой – процедура, отличающаяся от стандартной, предполагающей оформление жилья не под залоговый кредит. Учитывая это, необходимо уделить максимум внимания оформлению документов, подтверждающих заключение сделки.
Составить договор можно самостоятельно, что и делают многие. Однако, на это обычно уходит много времени, сэкономить которое предоставляет возможность готовый образец с отраженными в нем основными пунктами и разделами, защищающими права обеих сторон.
Загрузить документ в пару кликов можно здесь.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Сделка купли-продажи ипотечной квартиры предполагает заключение предварительного договора. В нем стороны подтверждают готовность брать на себя обязанность по подписанию в будущем основного документа, подтверждающего переход права собственности на недвижимость. Его оформляют в количестве 2 экземпляров, обязательно в письменной форме.
Скачать пример предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке чепез Сбербанк можно тут.
Правила его составления совпадают с правилами, распространяющимися на ДКП. Таковым, который имеет юридическую силу, он считается с момента подписания. Заверять документ у нотариуса необязательно.
Без предварительного ДКП обходятся лишь в случаях, когда жилье приобретали не в ипотеку. В тексте соглашения самый важный момент информация о том, что на недвижимость были потрачены кредитные средства, выданные банком. Одобрение предварительного договора является обязательным условием подготовки к заключению основного.
В нем отображают такие моменты:
- Паспортные данные сторон.
- Описание предмета сделки. Требования к формулировке: точность, указание уникальных характеристик объекта.
- Дата, когда планируется подписывать основное соглашение.
- Цена недвижимости.
- Порядок и сроки внесения платы.
- Последствия для сторон на случай нарушения условий договора.
- Данные о переданном от одного лица второму авансе, залоге.
Важно! Приобретающим жилье в ипотеку через Сбербанк необходимо заключать утвержденный банком договор купли-продажи. Готовый документ отдают на проверку компетентным специалистам. Соглашение другого формата ими на рассмотрение не принимается.
Особенности оформления договора
Стандартное соглашение начинается с вводной части. Указывают номер лицензии, по которой банк имеет право работать в соответствующей сфере. Здесь же отражают реквизиты доверенности, если по такой в сделке принимают участие представители покупателя или продавца. Сам документ должен быть оформлен в нотариальной конторе, заверен.
В теле договора прописывают:
- Обязанности. У каждой стороны они свои. Для покупателя основной является обязанность каждый год страховать имущество, что находится в залоге.
- Порядок передачи средств. Здесь же важно указать сумму первоначального взноса и сумму, предоставляемую банком в кредит. Важную роль играет стоимость квартиры.
- Ответственность, которая ложится на плечи участников сделки, если они не будут соблюдать ее условия. Покупателю обычно грозят штрафные санкции, выписанные банком. Другим инструментом порицания является обращение взыскания на недвижимость.
- Срок действия соглашения. Истекает он тогда, когда покупатель выполнит возложенные на него обязательства.
В тексте рекомендуется указать, что после передачи покупателем первоначального взноса, у него появляется право зарегистрировать право собственности на приобретаемую недвижимость. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, который с недавних пор предлагает такую услугу, как электронная регистрация. Она является главным условием возникновения права на залог.
Особенности покупки и продажи квартиры с обременением находящейся в залоге у банка
Заключить сделку купли-продажи недвижимости, если та находится в залоге у банка, а кредит по ипотеке полностью погашен не был, реально, лишь по согласию кредитного учреждения. Таковое предоставляется в большинстве случаев при условии, что долг собственником ипотеки уплачен минимум на 50%. По этой причине эксперты рекомендуют обращать внимание на невыплаченную по кредиту сумму.
Для снятия ипотечного обременения, стороны сделки заключают соглашение, по которому покупатель обязуется погасить задолженность по открытому кредиту. Этот документ в обязательном порядке относят на заверение к нотариусу. Переходить к заключению основного договора купли-продажи квартиры в ипотеке можно лишь после выдачи банком документов, подтверждающих факт выплаты долга.
Если жилье приобретается в ипотеку, деньги продавец получает через открытую в банке ячейку или расчетный счет. Возможно это после процедуры регистрации заключенной сделки. Важное условие – ипотека покупателем оформляется в том же банке, в котором кредит оформлял контрагент, то есть, продавец.
Альтернативный вариант – проведение процедуры переоформления ипотеки по недвижимому имуществу на покупателя. Но на это банк соглашается при условии, что обратившееся к нему лицо получает высокую заработную плату, имеет «чистую» кредитную историю, подтверждающую его добросовестность.
Типовые договоры при ипотеке в различных банках
С 2019 года оформлять договор купли-продажи можно в нотариальной конторе, в агентстве недвижимости или у юриста. Для упрощения процедуры ряд финансовых организаций, выдающих клиентам кредиты, создали собственные варианты бланков соглашения. К числу таковых относят и Сбербанк.
Договор купли-продажи квартиры через ипотеку Сбербанка отличаются от других рядом важных параметров. Скачать готовую форму документа можно на официальном сайте компании. То же сделать предлагает и ВТБ 24, еще один банк, выдвигающий к составлению соглашения жесткие требования.
Другие кредитные учреждения, в числе которых и Россельхозбанк, Газпромбанк, разрешают участникам сделки самостоятельно решать, кто и в каком виде будет составлять договор, за кем закрепляется обязанность оплатить услуги специалиста, работающего в сфере права.
Вопросы по теме
Может ли быть оформлена банком ипотека с занижением цены квартиры?
Да, ведь для кредитной организации важна не стоимость жилья, соотношение этого показателя с рыночным, а сумма, которой не хватает клиенту для приобретения недвижимости. Для последнего занижение цены на квартиру обладает преимуществами в рамках отчетности перед налоговой службой. На этот шаг идут с целью экономии (покупатель обязуется выплатить проценты по сделке).
Какими способами снижается ставка по ипотеке при заключении ДКП?
На снижение ставки по ипотеке на момент приобретения залогового жилья покупатель рассчитывает при условии переоформления кредита, что сопровождалось бы внутренним рефинансированием. Эта процедура предполагает не только пересмотр процентов по займу, но и изменение графика внесения платежей.
Какие условия заключения ДКП квартиры в ипотеку относятся к категории обязательных?
Документ не будет обладать юридической силой, если в нем не будут прописаны информационные данные, идентифицирующие предмет сделки, ее участников, а также их права и обязанности.
Грамотно составленный договор купли-продажи ипотечной недвижимости защищает права всех сторон сделки. Оформить его можно без предварительной консультации юриста или нотариуса. Опирайтесь на рекомендации и сведения, предоставленные экспертами.
