Рынок аренды жилья важен не только для тех, кто хочет получить выгоду от сдачи в найм «свободной» собственности, и тех, кто нуждается в таковой, но и для государства, реализующего стратегию улучшения мобильности трудовых ресурсов. Как и другие сделки, что связаны с объектом недвижимости, сделка по передаче жилья в возмездное временное пользование сопровождается заключением специального документа.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор поставки.
Предмет договора
По закону им выступает помещение:
- Обособленное, принадлежащее жилому фонду. Таким выступать может как квартира, так и жилой дом, их часть. Площадь значения не имеет.
- Объект, размещенный в многоквартирном здании. Передавать в аренду разрешено как жилплощадь, так и вспомогательная часть, обще домовое имущество, внутри жилья или за его пределами (независимо от количества квартир, обслуживаемых его). Эта категория представлена отопительными, водопроводными, электрическими сетями, опорными конструкциями, прочим оборудованием. Об этом говорит ГК России.
Размер предмета договора устанавливается его сторонами, нормативы этот момент не регулируют. Единственное важное условие – объект с точки технических и санитарных требований, предусмотренных законом, пригоден для проживания в нем.
Как заключают договор коммерческого найма жилого помещения
Заключаться документ должен с учетом норм, прописанных в Гражданском кодексе, требований к обязательным его условиям. Устными договоренностями не обойтись, понадобится подготовить письменное соглашение в свободном формате. Его разрешают составлять от руки, опираясь на образец, или путем заполнения готового шаблона.
Скачать бланк можно по ссылке.
Нюансы договора о коммерческом найме
В тексте Федерального закона, принятого в июле 1997 года, а также в прочих актах, формирующих список документов, подлежащих регистрации, не упоминается договор коммерческого найма. Иными словами, эта сделка в Государственный реестр не вносится.
Это соглашение, как форма особой категории правовой документации, не регулируется стандартными для договоров аренды правилами (регистрация не нужна, независимо от временных рамок действия заключаемой сделки).
Другой важный нюанс – договор оформляют в письменном виде, но его необязательно нести нотариусу для заверения. Его понадобится два экземпляра, каждая из сторон получает по 1-ому.
Максимальный срок действия договора коммерческого найма
Соглашение о коммерческом найме заключают сроком не дольше, чем на 5 лет. Отражать этот пункт в договоре необязательно, но желательно. В условиях отсутствия его в документе, по умолчанию будет применена законодательная норма, прописанная в 683-ей статье Гражданского кодекса.
На такую сделку распространяются правила, указанные законодательным органом в статьях 677, 680, а также в статьях с 684 по 686. На них не опираются, когда речь заходит о краткосрочной аренде. К числу таких относят сделки, заключенные на срок до 12 месяцев. Исключением являются случаи, когда обратное предусматривает договор.
Права и обязанности сторон по договору
Обязанности:
- Наймодатель. Предоставляем контрагенту пригодное для эксплуатации по назначению помещение. Не нарушая правил, использует здание, где расположен объект (когда он не обособлен). Предоставляет нанимателю доступ к ЖКХ услугам, отвечает за ремонт имущества, что относят к категории обще домового.
- Наниматель. Использует предмет сделки по назначению. Нести ответственность за его сохранность, создавая для этого соответствующие условия. Производит текущие ремонтные работы. В оговоренные сроки и в полном объеме оплачивает найм жилья и коммунальные услуги. Не проводит реконструкцию или переустройство полученного объекта без согласия его владельца.
Права:
- Наймодатель. Предоставляет согласие на подселение других лиц, разрешение на поднайм. Меняет стоимость эксплуатации жилья, сроки оплаты (если другое не предусмотрено соглашением), уведомляя о таком намерении вторую сторону заранее, в рамках установленного срока.
- Наниматель. По согласию контрагента эксплуатирует предмет сделки с лицами, которые постоянно с ним проживают. С согласия наймодателя передает в поднаем часть имущества третьему лицу.
Отличие коммерческого найма от социального найма
Главное отличие:
- коммерческий является гражданско-правовым, составляемым и подписываемым гражданами по соглашению, определяющем его основные условия;
- социальный предполагает безвозмездное распределение дефицитного жилья между теми, кто в нем нуждается (предмет соглашение находится в публичной собственности).
Регулируются эти сделки разными законами. На коммерческую распространяются правила, прописанные в Гражданском кодексе, а на социальную – правила Жилищного кодекса.
В первом случае сторонам не понадобится обращаться к государственным органам, становиться на жилищный учет, оформлять документ, ссылаясь на конкретные административные правовые предпосылки (исключение – наем помещения, что является государственной собственностью). Контрагенты, освобожденные от обязанности, становятся участниками договорных отношений.
Юридическая природа договора коммерческого найма
Аренда помещения в коммерческих целях сопровождается заключением документа, отвечающего таким критериям:
- двусторонний;
- возмездный;
- консенсуальный;
- срочный.
Срочный договор обязательно оформляют в письменном формате, как того и требует Гражданский кодекс РФ. Форма его точно не определена законом, другими словами, этот соглашение не является типовым. Все пункты в него вносят стороны по взаимному согласию. В тексте по их желанию отражают не только обязательные условия, но «случайные» (к числу таких относят условия эксплуатации жилья нанимателем, указание гранит предмета сделки).
Содержание и исполнение договора коммерческого найма
Договор коммерческого найма жилого помещения оформляют с учетом действующего законодательства, что отражается на содержании документа. Содержание это определяет обязанности сторон и порядок их осуществления.
Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения
По «традиции» в договоре прописывают следующее:
- передача помещения, что находится в пригодном состоянии;
- обеспечение контрагента услугами ЖКХ (за отдельную плату);
- проведение капитального ремонта, если в таковом предмет сделки нуждается (и если это устраивает нанимателя).
Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения
Обязанности этой стороны договора определяют соглашениями контрагенты, но некоторые пункты в текст вносятся по умолчанию:
- эксплуатация объекта недвижимости для проживания;
- сохранность предмета сделки, поддержание его в надлежащем состоянии путем проведения ремонта (если другое соглашение не предусматривает);
- внесение платы за полученную в пользование жилплощадь, за коммунальные услуги в сроки, указанные в договоре.
Обязательственные отношения из договора коммерческого найма
Сбережение отношений по сделке найма в коммерческих целях предусмотрено при условии передачи права собственности сданного помещения от одного лица ко второму. Последнее в этом случае автоматически признается наймодателем.
Условия существования его отношений с контрагентом, совпадают с теми, что прописаны в заключенном соглашении. Изменение их должно являться результатом договоренностей сторон, они, по закону, не могут перечить его императивным нормам.
За 3 месяца до того как истечет срок действия документа, наймодатель, если его такая перспектива устраивает, может предложить контрагенту перезаключение договора. Последний пользуется преимущественным правом его продления.
Перезаключать соглашение разрешается на старых или на новых (заранее оговоренных) условиях.
Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
Взаимные обязательства, определенные договором в рамках сделки, признаются неактуальными:
- когда заканчиваются сроки действия соглашения;
- когда такое решение принимает один из участников сделки;
- при соответствующем распоряжении суда (по требованию одной из сторон).
В случае одностороннего прекращения договорных обязательств, сторона, изъявившая такое желание, не обязуется объяснять контрагенту причину принятия данного решения, она освобождается от материального покрытия упущенной выгоды для наймодателя (если тот был уведомлен о прекращении действия соглашения за три месяца).
Расторжение договора найма жилья для коммерческого использования
- Досрочно он расторгается таким образом:
- Через суд. Соответствующий иск имеет право подать любая из сторон.
- Решением компетентного государственного органа (если были нарушены императивные нормы, регулирующие сделку).
- Через актуализацию принципа «устойчивое право эксплуатации жилого объекта» (более подробно этот момент освещен в 687-ой статье ГК).
Заполненный образец договора коммерческого найма можно скачать по ссылке.
Выводы
Коммерческий найм – операция, что сопровождается документом, ее подтверждающим и регламентирующим. Таковой заключают, стараясь избежать грубых ошибок, способных вызвать неприятности для одной или обеих сторон. Не допустить их легко, ориентируясь на пример договора, скачать который можно в несколько кликов бесплатно на нашем сайте.
Невзирая на популярность договора коммерческого найма, те, кто его составляют, зачастую не знают, свои права и обязанности. Эти и другие важные моменты учитывают для заключения документа, который бы стал эффективным инструментом решения правовых вопросов, что связаны со сделкой.
