Когда любой гражданин владеет правом собственности на долю квартиры, он имеет законное основание распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственная сложность, которая может предстать перед владельцем, это уведомление остальных совладельцев недвижимости. В данной статье мы разберем основные нюансы продажи доли в квартире.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор перевозки.
Понятие договора купли-продажи доли в квартире
Согласно статье 246 ГК РФ собственник доли имеет право распоряжаться собственным имуществом, только соблюдая все положения, прописанные в статье 250 ГК РФ. Согласно таким правилам приобрести квартиру, которая имеет несколько собственников можно лишь с их письменного согласия. Если хотя бы один из совладельцев несогласен с фактом продажи, тогда речь идет о реализации доли в квартире.
На законодательном уровне позволяется отчуждать и приобретать доли в квартире, если все правила, установленные государством, будут соблюдены.
Правовая база
Режим долевой собственности позволяет владельцу распоряжаться имуществом в любой удобной для него форме, мена, дарении или продажа. По закону продажа доли, полученной в наследство — допускается, также как и приобретенной или приватизированной.
Общие особенности, которые согласно ГК РФ должны быть соблюдены:
- Продать свою долю можно любому, собственнику, третьему лицу.
- Стоимость на долю в квартире определяется по согласию всех совладельцев. Указанная сумма при продаже доли, так распространяется на оставшиеся части.
Новые законодательные акты требуют направления документов на регистрацию с привлечением нотариуса. В итоге владелец доли должен самостоятельно найти покупателя, согласовать все нюансы будущей сделки и подготовить договор. После чего наступает этап уведомления. Все дальнейшие действия будут зависеть исключительно от других совладельцев.
Пошаговая инструкция: как правильно оформить договор купли-продажи доли в квартире
Любая реализация недвижимости подразумевает составление договора. Только при соблюдении всех правовых норм сделка будет считаться законной. Договор купли-продажи доли в квартире имеет свою стандартную форму и должен быть подписан всеми участниками. Такой договор не требует нотариального удостоверения. Завершающим этапом договора является внесение всех данных о передаче права собственности в ЕГРП. После уплаты госпошлины заявление подается с требуемой документацией.
Сам договор обязан включать в себя следующее:
- все паспортные данные участвующих лиц
- фиксированную стоимость имущества, которое продается
- перечень всех жильцов недвижимости
- детальное описание продаваемой доли и ее размеров
Образец договора купли-продажи доли в квартире вы можете найти по ссылке.
Основные условия договора
При составлении договора в обязательном порядке должны быть соблюдены такие условия:
- Обоюдное согласие продавца и покупателя. Речь должна идти именно о доли квартиры. Обе стороны должны идти на этот шаг осознанно.
- Указанная стоимость на часть квартиры и порядок выплаты.
- Подробное описание объекта, который подлежит продаже.
- Документ, который подтверждает право собственности на долю недвижимого имущества.
- Договоренность о расчете обеих сторон.
- Все информация о лицах, которые проживают на территории квартиры.
- Доказательство о том, что второй собственник уведомлен, если имеется 2 доли.
Сколько экземпляров договора должно быть?
Согласно нормам, установленным на законодательном уровне, любой договор, который включает в себя несколько сторон, должен иметь соответствующее количество экземпляров. То есть, если есть покупатель, продавец и другой собственник, то обязаны быть три экземпляра.
Процесс регистрации
Является заключительным. На этом этапе производится внесение данных о смене владельца и передачи прав в ЕГРП. Для самой процедуры регистрации необходимо оплатить госпошлину и в установленном порядке подать запрашиваемую документацию, вместе с заявлением. Сюда входят:
- документы, удостоверяющие лица участников всех сторон
- договор о продаже в необходимом количестве экземпляров
- акт передачи недвижимого имущества (чтобы скачать образец, перейдите по ссылке)
- заявление о потребности регистрации перехода права собственности
- документы, которые доказывают отказ остальных совладельцев от приобретения доли
Условия расторжения
Абсолютно любая сделка подлежит расторжению, после заключения, также как купля-продажа. Здесь необходимо понять, что от вашего поведения и действий может напрямую зависеть итог расторжения. Нередки случаи, когда любой из участников договора подает иск о прекращении соглашения, в силу незаконности его заключения. Если суд посчитает, что доказательная база достаточная, то примет решение о признании договора недействительным. Чаще всего это происходит, когда договор заключается под угрозой, шантажом или же с лицом, которое признано недееспособным.
Для расторжения договора всегда необходимо наличие таких обстоятельств, которые предусмотрены законом. Действующий закон гласит, что основаниями для расторжения договора купли-продажи является:
- Обоюдное согласие всех участвующих сторон.
- Незаконное нарушение условий договора.
- Принятое судебное решение, по иску одной из сторон.
Особенности и нюансы оформления
Покупателю и продавцу, стоит договориться о том, в какой именно форме договора будет оформляться купля-продажа. Такое утверждение подходит только в том случае, если собственник один. Если вам предлагают оформить договор купли-продажи доли без нотариальной доверенности, вам стоит отказаться от такой сделки.
Стоит также учитывать, что привлечение нотариуса тянет за собой оплату его услуг. Поэтому стоит заранее обсудить сумму с покупателем и специалистом. По согласию двух сторон в договор купли-продажи могут быть внесены поправки, которые смогут разрешить конфликтные ситуации.
С момента подписания договора он считается заключенным, однако, это подразумевает только необходимость выполнения сделки и условий там прописанных. В то время как исполненным договор становится только после подписания акта приема-передачи имущества.
В рассрочку
Мало кто знает, что приобретая недвижимость можно оформлять ипотечный договор между сторонами. По факту это называется рассрочкой, а ее условия детально прописываются в самом договоре купли-продажи. Ипотека между физическими лицами решает проблему сразу двух сторон. Однако, самым важным условием для купли доли в квартире посредством рассрочки, необходимо согласие продавца. Если же у стороны, которая продает недвижимость, вопрос финансов стоит остро, вряд ли оно согласится на подобный ход. В любом случае такие ситуации имеют место, а со стороны закона — считаются совершенно одобренными. Поэтому брать жилье в рассрочку или нет, решать только покупателю и продавцу.
Два продавца и два покупателя
Если с долевым владением складывается ситуация, в которой имеется два покупателя и два продавца. Содольщики принимают решение о совместной продаже своих долей, двум людям. В такой ситуации договор будет иметь нестандартный формат. Продавцы находят двух заинтересованных людей и оформляют один договор купли-продажи. В тексте договора каждый из совладельцев подписывается как продавец, так же как и покупатели. Каждая сторона получает по одному экземпляру договора.
Два продавца и один покупатель
Если совладельцы принимают общее решение о продаже имущества одному человеку, то оформляется один нестандартный договор. В нем каждый совладелец подписывается как «продавец» и каждый ставит свою подпись. В свою очередь, покупатель в договоре обязуется выплатить сумму имущества, разделенную в равных долях. Ни одной из сторон не требуется привлечение дополнительных специалистов, или каких-то манипуляций.
Продажа по долям разными договорами
Вариант продажи каждой из долей разными договорами имеет место. В таких случаях покупатель одновременно заключает два соглашения с каждым владельцем и от каждого договора получает по одному экземпляру. Однако стоит учесть, что продажа одним договором двух долей для покупателя является предпочтительней, поскольку влечет за собой меньше трудностей с оформлением документов. Тем не менее, если покупатель заинтересован в покупке именно этой недвижимости, а совладельцы не могут прийти к договоренности, покупателю придется мириться с рядом неудобств.
Выводы
При долевом владении, независимо от количества сторон, каждая из них имеет право распоряжаться своим имуществом. Любая законная сделка имеет место даже при долевом владении. Процесс купли-продажи доли в квартире и порядок передачи имущества не имеет колоссальных отличий от классического договора.
Прохождение этапа нотариального удостоверения является обязательным и прописано на законодательном уровне. В случае уклонения весь пакет документов будет возвращен из Росреестра. Неприятные последствия также повлечет за собой неисполнение уведомительного порядка всех собственников недвижимости. Указание некорректной цены на одну из долей, может закончиться обращением второго владельца в суд, для подачи иска о переводе права собственности.
Договор купли-продажи реален даже в том случае если совладельцы одной недвижимости хотят продать его разным людям, или одному человеку, но двумя разными договорами. Любая ситуация находит свое решение. Если вы оказались в затруднительном положении и не знаете что вам предпринять, обратитесь за помощью к юристам.
