Законодательство сегодняшнего дня требует заключения договоров купли-продажи в соответствии со всеми правилами. О нюансах и «подводных камнях» будет рассказано в этой статье.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор оказания услуг: как составить, образцы, шаблоны, бланки.
Особенности договора купли-продажи дома
Соглашения рассматриваемого характера обязывают участников договорных отношений заключать сделки в бумажной форме. Продавец и покупатель в этом случае защищают себя от проблемных вопросов.
Существенные условия договора
Обстоятельства вступления такого рода отношения могут быть разными. Но традиционно в документе должны быть четко зафиксированы такие понятия, как предмет, форма, стороны и стоимость.
Предмет соглашения
Понятие предмета фиксируется рядом статей Гражданского кодекса (ст. 273 – 552) и постановлением 4 ст. 35 Земельного кодекса. По представленным положениям новому собственнику достается территория и все, что на ней находится, в том числе и сам дом. Здание, согласно статье 553, является частью земли, поэтому иные формы отчуждения не допускаются.
Предмет состоит из ряда признаков, которые можно определить в следующем виде:
- Площадь земли и находящегося на ней здания.
- Кадастровый номер участка и дома.
- Вид пользования.
- Если недвижимость поставлена на учет после 01.01.2017, то требуется ЕГРП. Но если до, тогда ЕГРН.
- Адрес дома и территории.
Частным случаем может прилагаться сведения о постановке на государственную регистрацию. Она должна быть у собственника, если постановка происходила до 2016 года.
Постарайтесь указать в договоре полный перечень имущества, который прилагается новому собственнику. Сбор информации о предмете купли-продажи считается процессом длительным и ответственным. Необходимо указать и задокументировать все.
Стоимость по договору
Исходя из ст 555 ГК РФ, стоимость обязательно должна указываться в договоре. По необходимости пригласите оценщика, который определит цену не только дом, но и всей территории с учетом дополнительных построений.
Форма договора
Договор не может быть устным. В качестве заключения сделки «договориться словом» невозможно, исходя из положений современного законодательства. Должен быть составлен в письменном виде и подписан двумя основными сторонами процесса. Документ пригодится вам, когда вы пойдете в МФЦ ставить собственность на учет.
Данные о продавце и покупателе
Помните, что главными участниками договорных отношений признаются покупатель и продавец. Для прозрачности и чистоты процесса можно пригласить экспертов, но в соглашении будут фигурировать тот, кто продает, и тот, кто покупает.
Передача собственности осуществляется согласно статье 556 Гражданского кодекса. Оформляется специальный передаточный акт, который обладает большой юридической силой.
Риск заключать сделки подобного рода всегда имеется. Поэтому каждая из сторон несет равную степень ответственности. Так, например, продавцу воспрещается скрывать данные о предмете сделки или же сообщать то, чего нет на самом деле. Все данные фиксируются в договоре и если возникнут спорные моменты, его аннулируют.
ДКП должен обладать юридической силой. Для этого, согласно ФЗ № 135, вызываются профессиональные юристы, которые проверяют честность сделки. В этом процессе неоценима помощь оценщиков. И если вы подкованы в работе с юридическими документами, то без оценщика и его справки сделка будет считаться незаконной и как следствие недействительной.
Признание недействительным
Договор может быть признан недействительным – лишенным юридической силы по нескольким причинам:
- Если наблюдаются грубые нарушения в отношении законодательства страны.
- Имеются нарушения из разряда морали и угроза общественному порядку.
- Сделка совершается фиктивно.
- Соглашение заключается с недееспособным индивидом.
- Недвижимость имеет дурную историю, изъята за долги или же под юрисдикцией суда.
- Сторона-инициатор поставляет недостоверную информацию.
- Принуждение морально или физического характера при заключении сделки.
Статьями 131, 132 ГПК РФ фиксируется алгоритм действия при обращении в суд. Для начала нужно написать заявление, а к ней приложить пакет документов, который считается фиктивным или несоответствующим требованиям.
Обязательно укажите всю информацию, чтобы ваш иск был удовлетворен. Предоставьте данные об истце и ответчике, адрес суда, причины, по которым сделка не имеет права существовать, как юридически закрепленные договорные отношения и, наконец, пакет бумаг, подтверждающих этот момент.
Рекомендуется обратиться к профессиональному юристу. Вы получите грамотную консультацию по интересующим вопросам и пройдете этап суда без сложностей.
Договор купли-продажи с земельным участком
Банки заинтересованы в работе с населением, поэтому они предоставляют продукты, кредитного характера в виде средств на покупку жилья.
В ипотеку (Сбербанк)
Наверное, сложно найти банковскую организацию, которая с регулярной частотой выдавала средства под ипотеку на покупку жилья, как Сбербанк. У банка большая история и выбор кредитных продуктов. Специалисты тщательно анализируют информацию по предоставленным документам и предоставляют возможность покупки дома.
Скачать типовой бланк по ссылке.
Скачать заполненный образец можно тут.
ДКП дома без земельного участка
Согласно статье 35 Земельного кодекса, покупка без земли не представляется возможной. Земля и дом на ней идут в комплекте, и собственник не имеет права продавать их по отдельности.
ДКП садового дома
Такая недвижимость может не регистрироваться в Россреестре. Она не предназначена для постоянного проживания. Процедура проста и заключается в оформлении договора и утверждении его во всех остальных инстанциях.
Скачать образец договора можно здесь.
ДКП доли части дома и участка
Продажа не всего дома с участком, но его доли разрешается. Как в случае с приобретением территории, будет произведено размежевание и отделение новой собственности. Все данные заносятся в учет Кадастровой службой. Все доли регистрируются и заверяются нотариально, согласно ФЗ 218.
Скачать бланк договора можно по ссылке.
Нотариальные расходы
К расходам нужно отнести:
- Оплату пошлин (2000-6000 руб).
- Процент от стоимости объекта недвижимости (в среднем 1% от стоимости).
- Прочие расходы (бумага, канцелярия – 3000 руб).
Договор купли-продажи с залогом
Залог подразумевает личное имущество покупателя. Пожалуй, это единственное отличие от классического варианта.
Скачать образец договора можно по ссылке.
ДКП незавершенного строительства дома
Оформление договора должно быть сопряжено с такими особенностями:
- Покупка дома воспрещается, если был привлечен подрядчик со стороны ( п. 16 ПП ВАС РФ №8).
- Даже если дом не достроен, его все равно необходимо зарегистрировать в Госреестре (ст 130 – 219 ГК РФ).
В целом, различий между договорами мало.
Скачать образец договора можно здесь.
Особые случаи
При покупке дома могут возникать определенные ситуации. Об этих особых случаях поговорим ниже.
- Продажа с мебелью. При покупке дома с мебелью дополните стандартный ДКП договором на покупку мебели, заполните передаточный акт.
- Покупка/продажа по доверенности. Если приобретать недвижимость по доверенности, то вы сэкономите деньги и избавитесь от сбора документации. Но спорные моменты имеются. Например, если доверителя признали недееспособным, то сделка теряет юридическую силу (7 ст 188 ГК РФ). Заключайте сделки по доверенности, когда полностью уверены в своем решении и надежности доверителя.
- С незарегистрированным домом. Ситуация, когда собственник не зарегистрировал дом на участке. Покупка целесообразна, от вас лишь требуется потом дооформить недостающие документы.
- Продажа нежилого дома. Помните, что для покупки необходимо оформить дополнительный договор. К нежилым относятся гаражи, склады, пристройки.
- С зарегистрированными детьми. Для успешной покупки необходимо выселить ребенка. Для этого требуется посетить органы опеки, подать заявление убытия. В течение недели вопрос будет решен.
- Покупка за материнский капитал. Если оформляется кредит, то материнский капитал можно использовать по достижению ребенком 3 лет. Если ипотеку, то правило не распространяется. Помните, что работа с капиталом сложна. Первые деньги поступят на счет продавца в течение 2 месяцев.
- Продажа в рассрочку (обременением). Удобна тем, что она считается более дешевой, чем кредитование. Вариант подходит тогда, когда покупатель имеет средства на покупку.
Расторжение договора происходит в следующих случаях:
- Когда в соглашении фигурирует недостоверная информация.
- Не уплачена нужная сумма.
- Стороны или сторона не явились в Госреестр для регистрации.
- Иные случаи.
Аннулирование договора
Аннулировать можно посредством совместного решения сторон о прекращении договорных отношений. В этом случае оформляется еще одно соглашение, в котором покупатель указывает, что не имеет претензий к продавцу и наоборот.
Если достичь взаимопонимание не удалось, тяжбу на себя перенимает суд и решает вопрос в рамках законодательства РФ.
Передаточный акт к договору
Статья 556 ГК РФ определяет документ, по которому производится передача собственности и называет его передаточным актом. Его подписание означает, что стороны договорились друг с другом, а ДКП успешно завершен.
Регистрация договора
Регистрация проводится через Росреестр. Для простоты можете обратиться в МФЦ. Специалисты оформят договор и по истечении срока (обычно 5 дней) соглашение регистрируют.
Кто оплачивает гос. пошлину?
С этого момента оплата услуг Росреестра осуществляется покупателем. В среднем, регистрация дома 2000 руб, а территории 350 рублей.
Вопрос-ответ
Сколько стоит договор купли-продажи дома?
Стоимость договора будет зависеть от того, к кому вы обратитесь за помощью. Так, например, онлайн сервисы берут 1500-2000 руб. за свои услуги, Агентство недвижимости 5000 – 30000 рублей. Услуги нотариуса чуть дешевле, они составляют 8000-25000 рублей.
Срок действия договора
При заключении предварительного договора определяется время его юридической силы. Обычно это 1-6 месяцев. Основной договор считается исполненным, когда собраны все необходимые документы и сделаны необходимые подписи. Согласно статье 195 ГК РФ, его можно оспорит в течение 3 лет.
Где оформляется договор?
В процессе совершения акта купли-продажи покупателю и продавцу следует обратиться к таким лицам и организациям: юрист, риелтор, оценочная компания, нотариус, Росреестр, банк.
