Желание приобрести новое недвижимое имущество и сэкономить деньги выполнимо при условии его покупки у застройщика напрямую через оформление договора участия в долевом строительстве. Однако важно отметить достоинства и недостатки, возможности и нюансы соглашения.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор перевозки: как составить, образцы, шаблоны, бланки.
Суть ДДУ
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – документ, официально подтверждающий процесс купли-продажи между строительной компанией и покупателем. Дольщик выплачивает предприятию определенную сумму, которая идет на выкуп помещения в строительном проекте.
ДДУ – достоинства и недостатки
В договоре долевого строительства 2 юридические стороны – застройщик и покупатель. Но последний, фактически, является инвестором с правом требования, но не собственности. Для будущих собственников договор ДДУ привлекателен по причине:
- отсутствия юридической истории жилья;
- низкой цены помещения на этапе застройки, по сравнению с готовым и вторичным жильем, но комфорт и площадь современного дома неизменен для 1 случая и выше для другого;
- возможности накопить на ремонт, мебельное и техническое убранство, пока ведется строительство;
- возможности приобрести квартиру в ипотеку, ставка по которой будет снижена по причине купли первичной недвижимости.
Дольщикам придется столкнуться с отрицательными характеристиками ДДУ:
- Отсутствие возможности скорого переезда в новое помещение.
- Кроме суммы инвестиции в строительство следует учесть и затраты на ремонт, мебель и бытовую технику.
- Наличие у покупателя права требования не гарантирует, что многоэтажный дом будет достроен – девелопер может обанкротиться или заморозить стройку.
- Есть риск возникновения форс-мажора, увеличивающего время постройки.
Прежде чем инвестировать в проект, важно принять взвешенное решения, учитывая положительные и отрицательные аспекты соглашения между сторонами.
Проверка девелопера перед заключением сделки
Предварительный сбор данных о строительной компании поможет снизить вероятность выхода на мошенников. На что обратить внимание при поиске сведений:
- Наличие проектной декларации в открытом доступе на официальном сайте организации. Документ должен содержать подробности проекта: описание, цель застройки и сроки выполнения. При ее отсутствии специалисты компании предоставляют декларацию по требованию.
- Информация о банкротстве. На портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве возможно узнать о финансовом благосостоянии компании на данный момент. Достаточно ввести ее название в строке поиска. Отсутствие организации в реестре – хороший знак.
- Судебные дела. Электронная картотека на сайте Федеральных арбитражных судов позволяет узнать о наличии судебных процессов, их причины, количество закрытых и открытых дел, вынесенные решения. Крупные и известные застройщики повышают шанс существования судебных дел, важно проанализировать сведения и сделать выводы.
- Регистрация строительной компании в качестве юридического лица. Единый реестр юридических лиц на сайте Федеральной налоговой службы предоставляет информацию об официальной регистрации организаций в соответствии с законодательством. Следует воздержаться от сделки при отсутствии данных застройщика в базе.
- Отзывы в интернете. Оценка популярности и рейтинга девелопера посредством просмотра отзывов на сервисах и форумах дольщиков составит впечатление о предприятии.
Ключевые пункты договора
По ФЗ №214 договор между 2 сторонами заключается в 3 экземплярах письменного вида и регистрируется в Росреестре. Подписанный документ с момента регистрации в органе исполнительной власти наделяется юридической силой. Экземпляры достаются обоим участникам договора и Росреестру.
Информация, указанная в ст. 4, п. 4.1 ФЗ №214, содержит положения что должно быть обязательно прописано в договоре участия в долевом строительстве. Помимо этого, документ должен содержать упоминание о:
- дате введения новостройки в эксплуатацию и предоставления дольщику жилья в собственность;
- цене купли недвижимого имущества, реквизиты для оплаты приобретения и порядок по оплате;
- данные 2 сторон соглашения;
- гарантия на объект (как правило, не более 5 лет).
Упомянутые в договоре положения обязаны подтверждаться проектной декларацией. Их несоответствие – повод для инвестора заявить о недействительности документа в судебном иске.
В конце документа указывается дата подписания соглашения, данные счетов, подписи и расшифровки 2 сторон.
Подпись от организации, с которой происходит заключение ДДУ, ставит только генеральный директор или другое лицо при наличии доверенности от имени директора, заверенной у нотариуса. При ее отсутствии предпочтительно воздержаться от оформления ДДУ.
Финансовые средства на счет компании начисляются только после оформления и подписания договора между 2 участниками. При иных обстоятельствах сотрудничества следует избежать.
Порядок регистрирования договора в Росреестре
Для официального засвидетельствования соглашения документ регистрируется в Росреестре. Требования к этому описаны в статье 47 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Вместе с доверенным лицом организации необходимо явиться в Росреестр или МФЦ и заплатить госпошлину в размере 350 рублей для физических лиц и 6000 рублей для юридических. Затем заполнить заявку на регистрацию ДДУ, и подготовить:
- Удостоверение личности гражданина Российской Федерации и данные о девелопере.
- Оригинал квитка об оплате госпошлины.
- Постановление на стройку объекта.
- План строения с подробным описанием.
- Проектную декларацию.
- Постановление контролирующего органа о соответствии проектной декларации застройщика ФЗ №214.
- Договор о поручительстве по обязательствам застройщика.
Документация от строительной компании может храниться в Росреестре, если кто-то уже зарегистрировал соглашение с ним.
Как получить имущество после регистрации ДДУ в Росреестре
Сделка купли-продажи происходит после сдачи строения в пользование. Когда наступит срок передачи здания в эксплуатирование, назначенный в ДДУ, девелопер оформит бумаги, предварительно уведомив об их подготовке. Далее следует процесс передачи ключей и заключение акта приема-передачи имущества. Но, чтобы оформить на нее собственность, требуется обращение в Росреестр с:
- паспортом гражданина Российской Федерации;
- ДДУ;
- актом приема-передачи недвижимости;
- согласием на введение в эксплуатацию;
- квитанцией на оплату госпошлины в размере 2000 рублей.
Рассмотрение заявки займет 10 рабочих дней, по истечении которых следует явиться в орган исполнительной власти в назначенное время и получить документы и справку о праве собственности из ЕГРН.
Нюансы договора
Жилье, приобретенное через заключение соглашения, таит трудности, которые можно обойти и извлечь какие-то плюсы из возникших проблем.
Что такое переуступка права требования
Законодательство РФ предусматривает возможность передачи своих прав требования 3 лицу, которое обязано выплатить дольщику вложенную в проект сумму или больше (при росте цен).
Цессия – соглашение между дольщиком и тем, кому переуступают согласно регистрации Росреестре. Правила по ее оформлению:
- Полная выплата инвестором суммы по договору долевого участия.
- Отсутствует заключенный акт приема-передачи помещения.
- Цессия оговорена с банком при условии займа средств на приобретение жилья.
- Инвестор до этого не проводил эту операцию.
Уступка квартиры физическим лицом не подразумевает сохранения низкой ипотечной ставки, но при передаче юридическим лицом она сохранится.
Банкротство застройщика
Начавшийся процесс банкротства должен быть вовремя зафиксирован. Далее следует в течение месяца связаться с управляющим процессом и внести заявку в реестр кредиторов. Денежная сумма будет полностью возмещена в случае незавершенного строительства.
Нарушение сроков и отказ в выдаче документов
Умышленное растяжение даты передачи документов дольщику или срыв введения проекта в эксплуатацию требует обращения с исковым заявлением в суд. Судья постановит выдачу требуемых для регистрации сделки документов, точную дату передачи помещения или установит выплату компенсации истцу. Потребуется представить судье договор о сделке и железные аргументы.
Наследование права требования помещения
При смерти вкладчика, заключившего соглашение, есть возможность унаследовать право требования недвижимости. В Росреестр и девелоперу предоставляются оригиналы документов, подтверждающих наличие права наследования. Их получают через операцию открытия наследства у нотариуса. Между несколькими наследниками при отсутствии завещания будущая собственность поровну распределяется между ними.
Оформление договора на несовершеннолетнего
Законные представители – родители или опекуны – указывают данные несовершеннолетнего и оставляют свои подписи в ДДУ. Также они регистрируют в Росреестре право собственности. Стандартный пакет документов должен содержать и свидетельство о рождении подопечного. Ребенок – собственник полученного имущества, но его представители обращаются в организации и решают документальные формальности за него.
Образец ДДУ
Пример ДДУ можно скачать на нашем сайте по ссылке.
Выводы
Заключение ДДУ, составленного по образцу, позволит сэкономить деньги на приобретении новой недвижимости в многоквартирном доме. Главное выбрать честного и надежного застройщика и уметь пользоваться подводными камнями при какой-либо ситуации.
